Kaufvertragsentwurf: Welche Kosten muss man rechnen?

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Nicht immer läuft im Leben alles so, wie man das geplant hat – und gelegentlich platzt auch ein geplanter Hauskauf einmal. Der Notar verlangt dann allein für den Entwurf des Kaufvertrags natürlich trotzdem Kosten – wie hoch diese Kosten ausfallen, haben wir den Kostencheck-Experten in unserem Interview gefragt.

Frage: Was kostet der bloße Entwurf eines Kaufvertrags beim Notar?

Kostencheck-Experte: Zunächst einmal: Grundsätzlich hat der Notar das Recht, für die Erstellung eines solchen Entwurfs auch Kosten zu verlangen. Nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gilt der Käufer oder jemand, der einen Kauf beabsichtigt, als Auftraggeber des Notars, auch ohne ihn ausdrücklich mündlich oder schriftlich zu beauftragen. Dafür reicht auch, wenn bereits eine Weiterleitung Ihrer eigenen Daten über den Makler oder den Verkäufer an den Notar stattgefunden hat.
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Die Kosten sind von der Größe des Hauses bzw. Grundstücks abhängig.

Die Kosten richten sich nach dem Wert des Hauses oder Grundstücks, wie alle anderen Notarkosten sind sie im KV NotKG festgelegt (Entwurfsgebühr nach Ziffer 24100 KV NotKG, bzw. nach KostO im GNotKG). Sie können bei den üblichen Kaufpreisen durchaus im Bereich von 1.000 EUR bis 1.500 EUR liegen. Das sind beträchtliche Kosten angesichts eines nicht zustande gekommenen Kaufvertrags.

Da aber sowohl Verkäufer als auch Käufer immer für die Notarkosten haften, kann man gegebenenfalls auch den Verkäufer zumindest zur Übernahme von 50 % der Kosten veranlassen.

Kostenbeispiel aus der Praxis

Wir haben den Kauf eines 35.000 EUR teuren kleinen Grundstücks (vereinbarter Kaufpreis) geplant. Von unserer Bank wurde allerdings keine Finanzierungszusage erteilt, sodass wir vom Kauf wieder Abstand nehmen. Der Notar stellt uns deshalb die Entwurfsgebühr in Rechnung.
Posten Preis
Kaufpreis 35.000 EUR Entwurfsgebühr berechnet: 330,82 EUR
zu zahlende Entwurfsgebühr daher 330,82 EUR

Die hier gezeigten Kosten beziehen sich auf einen bestimmten Grundstückspreis, der beim Kauf zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart wurde. Die Kosten für Häuser oder Grundstücke mit höheren Kaufpreisen liegen dann natürlich entsprechend höher.

Frage: In welchem Preisrahmen bewegen sich die Kosten für einen Kaufvertragsentwurf?

Kostencheck-Experte: Die Kosten, die für einen Kaufvertragsentwurf verlangt werden, richten sich immer nach dem vereinbarten Kaufpreis des Hauses oder des Grundstücks.

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Die Kosten für den Vertragsentwurf belaufen sich auf etwa 1% des vereinbarten Kaufpreises.

Als groben Anhaltspunkt kann man davon ausgehen, dass die vom Notar in Rechnung gestellten Gebühren für den Kaufvertragsentwurf bei den meisten Häusern oder Grundstücken die Hälfte der Gebühren für eine Beurkundung ausmachen. Ausgehend von den üblichen Notarkosten bei einem Eigentumsübergang kann man also grob überschlagsmäßig von 0,5 % bis 1 % des vereinbarten Kaufpreises ausgehen. Dabei können allerdings bei geringen Kosten Mindestgebühren gelten, die man berücksichtigen sollte.

Bei einem Haus, das für 200.000 EUR verkauft werden sollte, sind demnach Entwurfsgebühren in der Höhe von 1.000 EUR bis 2.000 EUR zu erwarten.

Frage: Wovon hängen die Kosten für einen Kaufvertragsentwurf ab?

Kostencheck-Experte: Maßgeblich ist hier zunächst der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis. Er bildet die Grundlage für die Gebührenberechnung nach dem GNotKG.

Die Kosten werden dabei nach den entsprechenden Tabellen in Gebührensätze unterschiedlicher Höhe entsprechend dem Verkaufspreis übersetzt (1,0 Gebühr). Mit diesen im GNotKG als „Gebühr“ bezeichneten Werten wird dann weiter gerechnet.

Die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs wird dabei mit der Hälfte der zu erwartenden Gebühren für eine Beurkundung versehen. Dabei muss mindestens eine 1,0 Gebühr verrechnet werden, auch wenn die errechneten Kosten unter diesem Wert zu liegen kämen.

Die Berechnung ist kompliziert und fordert die entsprechenden Tabellen, in denen man nach dem Grundstücks- oder Hauswert nachschlagen kann. Zudem muss die Gebührenberechnung bei der gewöhnlichen Beurkundung bekannt sein. Die Tabellen sehen eine bestimmte Staffelung der Kaufpreise vor, für jede Staffelung (50.000 EUR Staffelungen bei kleinen Werten, 100.000 EUR bis 200.000 EUR Staffelungen bei größeren Werten) gilt eine bestimmte Gebühr als 1,0 Gebühr.

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Die Notarkosten werden in der Regel von Käufer und Verkäufer zur Hälfte getragen.

Im Zweifelsfall kann man aber immer davon ausgehen, dass die vom Notar verlangte Gebühr zumindest richtig berechnet ist, ein Nachrechnen macht also in den allermeisten Fällen ohnehin keinen Sinn. Der Notar darf diese Gebühr auch verlangen. Er kann sich allerdings aussuchen, wem er diese Gebühr in Rechnung stellt – dem Käufer oder dem Verkäufer. Haftbar für die Notarkosten sind beide, das heißt die jeweils andere Seite kann zumindest aufgefordert werden, sich zu 50 % an den Kosten zu beteiligen.

Kommt es zu einer tatsächlichen Beurkundung, werden die Entwurfskosten übrigens sukzessive auf die Gebühren der tatsächlichen Beurkundung angerechnet. Sie fallen dann also nicht zusätzlich an.