Haus verschenken: diese Kosten kommen auf Sie zu

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Das Erbrecht ist kompliziert und die Erbschaftssteuer oft enorm hoch. Aus diesem Grund wird häufig ein Haus schon zu Lebzeiten an eines der Kinder verschenkt. Auch das ist allerdings mit Kosten verbunden. Neben den nicht immer sicheren steuerlichen Vorteilen muss man auch an die entstehenden Kosten denken. Was beim Verschenken eines Hauses an Kosten auf Sie zukommen kann, erfahren Sie vom Kostencheck-Experten in unserem Interview.

Frage: Was kostet das Verschenken eines Hauses?

Kostencheck-Experte: Das kann man gar nicht so einfach pauschal sagen. Die Kosten hängen immer vom jeweiligen Einzelfall ab. Unter sehr ungünstigen Bedingungen kann eine Schenkung in manchen Fällen sogar das Haus kosten, wenn nicht entsprechend vorgesorgt wird.

Unterscheiden muss man hier zunächst einmal zwischen:

  • den Notar- und Eintragungsgebühren für die Schenkung
  • die zu bezahlende Schenkungssteuer
  • der Grunderwerbsteuer

Die Notar- und Eintragungsgebühren lassen sich bei der Schenkung eines Hauses nicht umgehen. Eine Schenkung ist nur dann rechtswirksam, wenn der Schenkungsvertrag vom Notar beurkundet ist und eine entsprechende Änderung der Eintragung im Grundbuch erfolgt ist.

Die Kosten für Notar und Eintragungen belaufen sich in den meisten Fällen auf zwischen 1 % und 2 % des Immobilienwerts. Die Gebühren für jede einzelne Tätigkeit des Notars sind gesetzlich festgelegt, sodass man sich im Vorhinein sehr genau über die Kosten informieren kann. Wer diese Kosten dann trägt, bleibt am Ende bei einer Schenkung Vereinbarungssache zwischen Schenker- und Beschenktem.
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Nicht in allen Fällen fällt Schenkungssteuer an

Die Schenkungssteuer muss nicht in allen Fällen anfallen. In bestimmten Fällen gilt hier Steuerfreiheit, etwa wenn es sich um selbst genutztes Wohneigentum handelt, das für die nächsten zehn Jahre selbst bewohnt werden muss (beim Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner). Geht die Schenkung an ein Kind, gilt das nur, wenn die Wohnfläche nicht mehr als 200 m² beträgt. Gegebenenfalls können Schenkungen auch in einzelnen Teilen mit jeweils 10 Jahren Abstand erfolgen, um die Freibeträge mehrfach ausnutzen zu können.

In allen anderen Fällen wird Erbschaftssteuer fällig, die sich allerdings durch bestimmte Freibeträge und einen entsprechenden sogenannten Versorgungsbeitrag reduziert. Auch vorhandene Hypotheken, ein bei der Schenkung vereinbartes Wohnrecht oder das Recht auf Nießbrauch vermindern dann gegebenenfalls die Steuerlast. Einfluss auf die Steuerlast haben die Art des Verwandtschaftsverhältnisses und natürlich der Wert der Immobilie.

Die Grunderwerbsteuer fällt bei einer Schenkung, anders als bei einem Hauskauf, niemals an.

Kostenbeispiel aus der Praxis

Ein Einfamilienhaus im Wert von 180.000 EUR wird von den Eltern bereits zu Lebzeiten an einen der beiden Söhne verschenkt. Im Schenkungsvertrag werden keine direkten Gegenleistungen vereinbart.

Der Sohn bewohnt das Haus künftig, seine Eltern ziehen in die Einliegerwohnung und haben dort lebenslanges Wohnrecht.

Posten Preis
Notarielle Beurkundung und Eintragung im Grundbuch 2.071,41 EUR
Schenkungssteuer 0,00 EUR (Steuerfreiheit, Freibetrag)
Gesamtkosten für die Schenkung 2.071,41 EUR

Hiebei handelt es sich lediglich um ein Kostenbeispiel für einen konkreten Einzelfall. Die Kosten können abhängig von den genauen Gegebenheiten der Schenkung und vom Haus- und Grundstückswert auch unterschiedlich ausfallen.

Frage: Wovon hängen die Kosten beim Verschenken eines Hauses ab?

Kostencheck-Experte: Zunächst einmal müssen hier beachtet werden:

  • der Wert der Immobilie
  • die sich ergebenden Notar- und Grundbuchgebühren (je nach Wert und danach, wie sich individuell der Geschäfsvorgang gestaltet)
  • ob an einen Verwandten verschenkt wird
  • die Art des Verwandtschaftsverhältnisses
  • ob bis zu 10 Jahre nach der Schenkung ein Erbfall, eine Pflegebedürftigkeit oder ein Erbschaftsstreit eintritt (Pflichtteilsausgleich)
  • ob im gegebenen Fall Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer anfällt (bis zu 10 Jahre danach möglich)

Frage: Welche Kosten fallen bei der Grundbuchübertragung genau an?

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Die Kosten für die Änderung des Grundbucheintrags richtet sich nach dem Wert der Immobilie

Kostencheck-Experte: Grundlage für die im einzelnen anfallenden Gebühren ist immer der Wert des Hauses und der Wert des Grundstücks. Die Gebühr (nach der KostO für Notare) berechnet sich jeweils aus dem Hauswert.

Für die Beurkundung der Schenkung fällt die 2,0fache Gebühr an, außer der Geschäftswert des Vorgangs liegt unter 100.000 EUR, dann wird lediglich die einfache Gebühr verrechnet (bei 100.000 EUR entspricht das 207 EUR).

Dazu kommen Dokumenten- und Anlagepauschalen, wie sie in der KostO vorgesehen sind. Werden Grundstücke übertragen, fallen gesondert Gebühren an. Bei einem Grundstückswert von 500.000 EUR sind das beispielsweise 807 EUR. Hier gilt allein der Verkehrswert des Grundstücks, eventuelle Belastungen auf dem Grundstück verändern die Kosten dann nicht.

Zu diesen Kosten kommen dann noch die üblichen Kosten für die Eintragung im Grundbuch.

Je nach Gegebenheiten im Einzelfall können die Kosten aber abweichen. Im Allgemeinen liegen sie zwischen 1 % und 2 % des Immobilienwerts.

Frage: Wann lohnen sich Schenkungen überhaupt?

Kostencheck-Experte: Grundsätzlich kann man sagen, dass sich das Nachdenken über eine Schenkung eines Hauses an eines der Kinder immer dann lohnt, wenn sehr hohes Vermögen vorhanden ist, das verteilt werden soll.

In diesem Fall wären die Freibeträge bei der Erbeschaftssteuer pro Kind sehr schnell überschritten – und für das hohe Erbe müssten dann beträchtliche Steuern abgeführt werden.

Erfolgt schon bei Lebzeiten eine Schenkung, kann man das unterlaufen. Für Schenkungen können pro Kind Freibeträge von bis zu 400.000 EUR geltend gemacht werden, zudem können diese Freibeträge alle 10 Jahre erneut genutzt werden. Das geschenkte Haus fällt dann quasi aus der Erbmasse heraus und wird dort nicht hinzugerechnet.

Keinesfalls sollte man eine Schenkung dazu benutzen, um ein Kind zu bevorzugen und ihm das Haus zu vermachen. Das kann später bei Erbschaftsstreitigkeiten sehr nachteilig werden, weil das durch die Schenkung begünstigte Kind den anderen pflichtteilsberechtigten Kindern entsprechend einen finanziellen Ausgleich bezahlen muss. Das gilt immer dann, wenn die Schenkung weniger als zehn Jahre zurückliegt, wenn der Erbfall eintritt. Schenkungswert und Erbmasse werden dann einfach zusammengerechnet. Diese Beträge muss der Beschenkte dann aus seinem Privatvermögen aufbringen, pro zurückliegendem Jahr sinkt der Anspruch auf Entschädigung der Pflichtteilsberechtigten allerdings dann um jeweils 10 %.

Innerhalb dieses 10-Jahres-Zeitraums kommt dann übrigens auch das Finanzamt in den Genuss der Erbschaftssteuern, wenn der Freibetrag überschritten wird. Auch hier zählt die Schenkung dann zur Erbmasse. Wer verschenkt, sollte das also möglichst frühzeitig tun.

Frage: Welche weiteren Probleme könnte es mit der Schenkung eines Hauses geben?

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Wird der Schenker pflegebedürftig, kann er das Geld für die verschenkte Immobilie noch bis zu 10 Jahre später einfordern

Kostencheck-Experte: Eine besonders schwierige Situation stellt sich immer wieder dann, wenn der Schenker des Hauses pflegebedürftig wird. Die Heimkosten sind in den meisten Fällen sehr hoch, sie können leicht bei 2.500 EUR bis 3.000 EUR pro Monat liegen.

Liegt eine Schenkung weniger als 10 Jahre zurück, gilt ein Grundsatz aus dem BGB, der es dem Schenker ermöglicht, die verschenkten Vermögenswerte zurückzufordern, damit er seine Lebenshaltungskosten decken kann. Bei einem Pflegebedürftigen, der seine Heimkosten nicht mehr selbst bezahlen kann, geht das Recht zur Rückforderung dann auf die Sozialämter über – und die sind in diesem Punkt gnadenlos.

Entweder der Beschenkte übernimmt die fehlenden Unterhaltskosten zur Gänze – oder er gibt sein ehemaliges Geschenk zurück.

Rechtlich gibt es einige Möglichkeiten, das zu entschärfen – entweder durch die Eintragung einer entsprechend hohen Grundschuld zugunsten des Sozialhilfeträgers, womit man das Problem allerdings nur in die Zukunft verlagert, oder durch entsprechende Vertragsgestaltung des Schenkungsvertrages, der dann mehr wie ein „Kauf“ aussieht (Gegenleistungen wie monatliche Pflegestundenzahl oder monatliche Rente im Vertrag) oder eine Eintragung von Nießbrauchsrechten als Belastung. Es muss jedoch immer im Einzelfall beurteilt werden, welche rechtliche Konstruktion sinnvoll ist, wirkt sie in irgendeiner Form nicht realistisch oder offenbart ein grobes Mißverhältnis zwischen Hauswert und Gegenleistung, ist sie am Ende dennoch juristisch angreifbar.