Fachwerkhaus sanieren: wo liegen die Kosten?

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Alte Fachwerkhäuser sind ein wichtiges Kulturgut in Deutschland – und sollten deshalb unbedingt erhalten bleiben. Sie haben ihren ganz eigenen Charme und werden deshalb als „ganz besonderes Haus“ gekauft. Wenn es um die Sanierung des Fachwerkhauses geht, herrscht dann aber oft Ratlosigkeit in Bezug auf die zu erwartenden Kosten. Welche Kosten bei der Sanierung eines Fachwerkhauses zu erwarten sind, haben wir den Kostencheck-Experten in unserem Interview gefragt.

Frage: Was kostet das Sanieren eines Fachwerkhauses?

Kostencheck-Experte: Das hängt natürlich hauptsächlich davon ab, in welchem Zustand sich das Haus zum Beginn der Sanierung befindet und welche Schäden vorhanden sind.
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Eine Sanierung ist dennoch günstiger als ein Neubau.

In sehr vielen Fällen kann man aber bei weitaus den meisten Häusern mit Sanierungskosten rechnen, die insgesamt unter den Kosten eines Neubaus liegen. Das muss aber natürlich nicht in jedem Fall zwingend so sein.

Sanierungskosten abschätzen beim Fachwerkhaus

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Das Sanieren von Fachwerkhäusern ist sehr aufwendig.

Fachwerkhäuser haben eine völlig andere Bauphysik als moderne Gebäude – das macht es oft sehr schwierig, die Sanierungskosten abzuschätzen. Moderne Baumethoden funktionieren bei Fachwerkhäusern schlicht einfach nicht.

Vieles muss bei der Sanierung unbedingt vermieden werden:

  • der Einsatz von zementären Baustoffen (Zement ist Gift für Holz)
  • luftdichte Gebäudehüllen
  • praktisch alle modernen Dämmstoffe (diffusionsdicht, nicht sorptionsfähig)
  • der Einsatz starrer Baustoffe (traditionell gebaute Fachwerkhäuser sind flexibel und können so gut auftretende Lasten ausgleichen, starre Baustoffe machen das zunichte)
  • der Einsatz von Silikon und jede Art von kompletter „Abdichtung“

Saniert werden kann praktisch nur mit den klassischen Baustoffen und auf klassische Weise. Das macht Planer und vor allem Handwerker erforderlich, die mit dieser Bauweise umgehen können. Im Gegensatz zu modernen Bauten entstehen hier häufig hohe Arbeitskosten bei gleichzeitig etwas geringeren Materialkosten, auch der Spielraum für Eigenleistungen ist größer. Das macht das Abschätzen noch schwieriger.

Dämmungen sind immer problematisch, gewöhnlich funktioniert das nur mit Holzfaserplatten, selbst in diesem Fall muss man aber sehr vorsichtig vorgehen, Innendämmungen verbieten sich praktisch von selbst.

Denkmalschutz sanieren

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Die Sanierung von denkmalgeschützten Häusern wird steuerlich gefördert.

Wenn Häuser unter Denkmalschutz stehen – oder gestellt werden, was in vielen Fällen auch möglich ist, kann man einen Teil der Kosten steuerlich absetzen, zusätzlich gibt es auch Förderprogramme, die man nutzen kann, um den eigenen Kostenaufwand gering zu halten.

Damit sinken die tatsächlich verbleibenden Kosten häufig, im Gegenzug muss die Restaurierung aber wiederum originalgetreu erfolgen, was bei einigen Bauteilen sicherlich höhere Kosten bedeutet, vor allem für entsprechendes Material.

Kostenbeispiel aus der Praxis

Ein 9 x 14 m großes mehrstöckiges Fachwerkhaus mit einer Wohnfläche von 250 m², das unter Denkmalschutz steht, soll umfassend saniert werden. Dabei wird das Dach neu gedeckt, die Heizung erneuert, neue Fenster werden eingebaut und bestehende Schäden werden behoben sowie eine passende Wärmedämmung eingebaut.

Posten Preis
Sanierungskosten insgesamt 280.000 EUR
davon am Ende selbst zu tragen (Zuschüsse, Abschreibungen, Förderprogramme) 120.000 EUR
Sanierungsaufwand pro m² damit rund 1.120 EUR pro m²
selbst zu tragende Kosten pro m² in diesem Fall 480 EUR pro m²

Diese Kosten beziehen sich lediglich auf die Sanierung eines einzelnen Denkmalschutzgebäudes. Sie können in anderen Fällen auch völlig unterschiedlich liegen, abhängig von den auszuführenden Arbeiten, den verwendeten Materialien und dem individuellen Sanierungsbedarf eines Hauses.

Frage: Wovon hängen die Kosten für die Sanierung eines Fachwerkhauses ab?

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Die Kosten der Sanierung hängen u.a. davon ab, ob das Haus denkmalgeschützt ist.

Kostencheck-Experte: Zu berücksichtigen ist hier immer:

  • die individuelle Bauweise des einzelnen Hauses
  • ob das Haus unter Denkmalschutz steht oder gestellt werden soll (Förderungen und Zuschüsse möglich)
  • das Ergebnis früherer (Teil-)Sanierungen (vor allem auf „Bausünden“ achten, das zu beheben kann oft schwierig sein
  • das individuell gegebene Schadensbild beim Haus
  • die erwartete Wohn- und Ausstattungsqualität im Haus
  • das Ausmaß an Eigenleistungen das bei der Sanierung erbracht wird