Sanierung vom Altbau: Welche Kosten pro qm anfallen

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Viele alte Häuser sehen noch erstaunlich gut erhalten aus – und sind oft günstig zu haben. In vielen Fällen werden dabei die Kosten für die notwendige Altbausanierung unterschätzt: schon bei Häusern aus den 80er Jahren müssen Sie in vielen Fällen bereits 20 % des Kaufpreises an Sanierungskosten rechnen – bei älteren Gebäuden kann das leicht auch ein Vielfaches davon betragen. Mit welchen Sanierungskosten man pro m² rechnen muss, erklärt der Kostencheck-Experte in unserem Interview.

Frage: Welche Sanierungskosten fallen pro m2 bei einem Altbau ungefähr an?

Kostencheck-Experte: Das hängt im Einzelnen natürlich immer vom jeweiligen Haus, seinem Alter und dem technischen Zustand ab, nicht zuletzt auch von der Größe des Hauses.

Der Renovierungsaufwand kann von Haus zu Haus dabei sehr unterschiedlich sein. Unterscheiden muss man aber zunächst einmal zwischen:

  • Sanierungsmaßnahmen, die bei den meisten Häusern erforderlich sind
  • Sanierungsmaßnahmen, die der Verschönerung oder Modernisierung dienen

Sanierungsmaßnahmen, die häufig erforderlich sind

Zu diesen Sanierungsmaßnahmen, die bei fast jedem Altbau nötig sind, gehören auch die energetischen Sanierungsmaßnahmen. Die EnEV stellt strenge Anforderungen auch an Bestandsgebäude, Ausnahmen davon werden nur selten genehmigt.

Allein für die Dämmung der obersten Geschoßdecke und der Kellerdecke müssen Sie bereits zwischen rund 70 EUR pro m² und 150 EUR pro m² Wohnfläche rechnen.
Fassade dämmen Altbau Kosten

Für die Renovierung der Fassade fallen oft besonders hohe Kosten an

Hohe Kosten fallen auch für die Fassadendämmung an: Im günstigsten Fall müssen Sie bei nötigen Dämmmaßnahmen in diesem Bereich mit Kosten von 120 EUR pro m² bis 140 EUR pro m² rechnen. Aufwendigere und hochwertigere Fassaden-Sanierungen mit gleichzeitiger Dämmung können dann bis zu 200 EUR pro m² Fassadenfläche und mehr kosten.

Wenn der Dachboden nicht genutzt (geheizt) wird, reicht eine Dämmung der obersten Geschossdecke aus – ansonsten sind auch noch Dämmmaßnahmen im Dachbereich notwendig, die Kosten für eine Neueindeckung samt Dämmung liegen bereits bei mindestens 150 EUR pro m² bis 170 EUR pro m². Sollte neben der Dacheindeckung auch der Dachstuhl erneuert werden müssen (etwa weil die Dachkonstruktion bereits zu schwer beschädigt ist), müssen Sie noch weitere 60 EUR pro m² bis 90 EUR pro m² für einen neuen Dachstuhl rechnen.

Dazu kommen in vielen Fällen noch die Kosten für einen Fensteraustausch (ab rund 500 EUR pro Fenster, bei hochwertigen oder großen Fenstern auch leicht doppelt so viel) und in vielen Fällen die Kosten für eine Heizungserneuerung (rund 10.000 EUR bis 25.000 EUR je nach Art des Heizungssystems inklusive Einbau und Anpassung).

Diese Sanierungskosten fallen bei den meisten Häusern an – und zwar gleichzeitig. Nach diesen Sanierungsmaßnahmen ist das Haus damit aber erst einmal nur wirtschaftlich bewohnbar und die gesetzlichen Vorgaben sind erfüllt. Schönheitsreparaturen sind in diesem Fall noch nicht erfolgt.

Kosten für die Modernisierung des Hauses

Der Austausch einer abgewohnten und nicht mehr sinnvoll renovierbaren Holztreppe kostet Sie in jedem Fall mindestens 2.500 EUR bis 3.500 EUR. Auch die kostengünstigsten Bodenbeläge werden Sie in den meisten Fällen kaum unter 20 EUR pro m² Bodenfläche bekommen, wenn Sie verlegen lassen, verdoppeln sich die Kosten mindestens.

Für eine Komplettsanierung eines Bades müssen Sie rund 100 EUR pro m² Badezimmerfläche rechnen, bei luxuriösen Badgestaltungen auch deutlich mehr.

Sanierungen der Wandflächen und einfache Trockenbauarbeiten kosten Sie in Eigenregie rund 10 EUR pro m² bis 15 EUR pro m². Bedenken Sie dabei, dass die Wandflächen bei den meisten Häusern rund 4mal so groß sind wie die Wohnfläche (Überschlagswert). Für vom Fachmann sanierte Wände müssen Sie mindestens die doppelten Kosten rechnen, Trockenbauarbeiten kosten bei Fachbetrieben rund 40 EUR pro m² bis 70 EUR pro m².

Wenn Sie diese Kosten zusammenrechnen, kann sich das bereits auf beträchtliche Kosten summieren, die Sie für die Renovierung aufbringen müssen. Kommen noch weitere Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen dazu (etwa das Trockenlegen eines feuchten Kellers, ein zusätzlich geplanter Dachausbau oder das komplette Erneuern der Wasserleitungen oder der gesamten elektrischen Anlage bei älteren Häusern), können die Kosten am Ende noch weitaus höher liegen.

Kostenbeispiel aus der Praxis

Wir modernisieren ein zweigeschossiges Haus mit Baujahr 1968. Notwendig ist ein Neudecken des Dachs, eine Dämmung der Geschossdecken, die Fassade sanieren und dämmen wir mit Isolier-Klinker. Zusätzlich tauschen wir 12 Fenster aus.

Posten Preis
Dach neu eindecken (Betondachsteine), Verlattung erneuern 14.400 EUR
Geschossdecken dämmen 5.600 EUR
Fassadensanierung und Fassadendämmung (Isolier-Klinker) 20.900 EUR
Fensteraustausch 6.900 EUR
Gesamtkosten 47.800 EUR
erhaltene Förderung 4.780 EUR
eigene Kosten daher 43.020 EUR
grundlegende Sanierungskosten pro m² damit 330 EUR pro m² Wohnfläche

Diese Kosten sind an einem bestimmten Haus durch bestimmte Sanierungsarbeiten entstanden. Die Sanierungskosten an anderen Gebäuden können, abhängig von Alter und Reparaturaufwand auch deutlich unterschiedlich liegen.

Frage: Was bestimmt die Quadratmeterkosten für eine Altbau-Sanierung?

Kostencheck-Experte: Bei der Kalkulation der Kosten ist vieles zu berücksichtigen:

Altbau Sanierung Kosten

Der Zustand des Hauses hat einen entscheidenden Einfluss auf den Preis für die Sanierung

  • das Alter des Gebäudes
  • der technische Zustand (Reparaturbedürftigkeit) des Gebäudes im Einzelnen
  • welcher Aufwand für die energetische Sanierung zu leisten ist
  • ob Reparaturen der Installationen (Wasserleitungen, elektrische Anlage) erforderlich sind
  • ob das Dach neu gedeckt, neu errichtet (neuer Dachstuhl) oder zusätzlich noch gedämmt werden muss (Dachausbau)
  • welche Kosten für die Geschossdeckendämmung anfallen
  • welche Kosten für die Fassadendämmung anfallen
  • welche Kosten für den Fensteraustausch anfallen
  • welche Einzelarbeiten im Innenbereich nötig sind (Bodenbeläge, Putzarbeiten, Wandsanierung, Austausch der Innentreppe, etc.)
  • welche Kosten für die Modernisierung von Küche und Bad anfallen
  • wie viel Eigenleistung erbracht wird oder erbracht werden kann
  • welche besonderen Reparaturen (z. B. Kellertrockenlegung, Erneuerung der Drainage, Sanierung der Abwasserrohre, Erneuerung von Terrasse oder Garage, etc.) im Einzelfall noch nötig sind

Eine genaue Planung im Vorfeld, möglichst unter Einbeziehung eines Bausachverständigen oder Architekten, kann helfen, spätere Kostenüberraschungen zu vermeiden. In vielen Fällen zeigt sich der Bedarf für teure, aufwendige Reparaturen erst während der laufenden Renovierungsarbeiten deutlich, der Fachmann erkennt das häufig aufgrund seiner Erfahrung bereits im Vorfeld oder kann genau prüfen, in welchem Umfang Reparaturen notwendig werden.