Hausgutachten: Diese Kosten müssen Sie ausgeben

Ein Wertgutachten kann eine große Hilfe beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie sein. Was man für so ein Gutachten in der Regel bezahlen muss, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Wofür benötigt man Gutachten überhaupt?

Kostencheck-Experte: Ein Haus ist die wahrscheinlich teuerste Anschaffung die viele in ihrem ganzen Leben tätigen. Aus diesem Grund möchte man sich gerne Gewissheit verschaffen, ob einerseits der verlangte Preis auch tatsächlich angemessen ist und andererseits auch keine versteckten Mängel oder Kostenfallen im Haus lauern, die einen später zu immens teuren Sanierungen zwingen, die man sich dann oft nur noch mit Mühe und Not leisten kann. Auf der anderen Seite kann es auch rechtliche „Fallen“ geben, die einem später schwer zu schaffen machen können: etwa ein bestehendes Wohn- oder Wegerecht oder Erbbaurecht.

Umgekehrt nützt ein Gutachten auch dem Verkäufer, weil er seinen verlangten Preis zum Beispiel durch ein erstelltes Wertgutachten „belegen“ kann und damit eine bessere Position hat, wenn es um harte Preisverhandlungen geht.

Natürlich sollte man sein Geld dabei immer in das richtige Gutachten stecken.

Frage: Das war auch schon das Stichwort: Was kosten solche Gutachten in der Regel?

Kostencheck-Experte: Das kann man schwer pauschal sagen, da der Preis für das Gutachten einerseits vom Wert der Immobilie abhängt, andererseits auch von der Art und Ausführung des Gutachtens.

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Im Allgemeinen müssen Sie jedoch mehrere hundert Euro für ein Gutachten rechnen, rechtlich nicht bindende Kurzgutachten bekommen Sie im Allgemeinen bei den meisten Gutachtern ab rund 500 EUR bis 600 EUR.

Wenn Sie ein Gutachten möchten, das auch rechtlich anerkannt ist und bei Finanzämtern und Gerichten vorgelegt werden kann, müssen Sie im Allgemeinen eher zwischen 1.000 EUR und 2.000 EUR rechnen. Für solche Gutachten wird dann oft auch die Gebührenordnung nach §194 ImmoBG, die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure zugrunde gelegt, je nachdem, um welche Art von Gutachten es sich handelt.

Ein kleines Preisbeispiel aus der Praxis:

Wir wollen ein kleines Haus verkaufen und uns als Verkäufer mit unserem Verkaufspreis etwas absichern. Wir beantragen deshalb ein kurzes Gutachten, das über den Marktpreis und den Wert der Immobilie Auskunft gibt.

Posten	Preis
15-seitiges Gutachten	590 EUR
Zuschlag wegen entfernter Lage der Immobilie	90 EUR
Kosten für die Beschaffung der verlangten Dokumente	65 EUR
Gesamtkosten	745 EUR

Hierbei handelt es sich nur um ein einzelnes Kostenbeispiel mit Kosten die ein bestimmter Gutachter für ein Gutachten nach seinem Ermessen verlangt. Die Preise sind nicht bindend, sondern können von Gutachter zu Gutachter unterschiedlich sein. In diesem Fall gilt keine besondere Gebührenordnung.

Frage: Von welchen Faktoren hängt der Preis für ein Hausgutachten in der Regel ab?

Kostencheck-Experte: Hier muss man gleich mehrere Faktoren berücksichtigen:

die Art des Gutachtens
den Wert der Immobilie
die Preisgestaltung des Gutachters (sofern nicht die HOAI oder eine andere Honorarrichtlinie auf die Begutachtung anzuwenden ist)

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Diese Faktoren müssen auf jeden Fall in Betracht gezogen werden und bestimmen letztendlich den Preis, den man für ein Gutachten bezahlen muss.

Frage: Welche Arten von Gutachten gibt es überhaupt?

Kostencheck-Experte: Zum einen einmal sogenannte Kurzgutachten, die gegenüber Dritten und rechtlich nicht bindend sind, sondern lediglich Informationszwecken dienen. Solche Kurzgutachten werden von fast jedem Gutachter für einen niedrig kalkulierten Preis erstellt. Für Verkaufsverhandlungen sind solche Gutachten aber als schriftlicher Beleg über den Wert der Immobilie häufig bereits ausreichend.

Grundsätzlich gibt es 4 wesentliche Bereiche, in denen Hausgutachten angefordert oder häufig benötigt werden:

im Bereich Bauschäden / Baumängel / Bausanierung
im Bereich Wertermittlung (bebaute und unbebaute Grundstücke)
energetische Gutachten, Gutachten vom Energieberater
im Bereich Schadstoffbelastungen im Wohnraum

Bausachverständigen-Gutachten sind in der Regel sehr detailliert und umfangreich – und damit meist auch ziemlich teuer. Die Kosten sind variabel, je nachdem welche Art von Schaden der Bausachverständige begutachtet.

Wertermittlungsgutachten richten sich unter anderem nach dem ermittelten Verkehrswert des Hauses, aber auch nach dem Aufwand zur Erstellung des Gutachtens. Häufig kann man die HOAI noch als gute Orientierungshilfe für die Kosten von Gutachten heranziehen. Sie gilt zwar seit 2009 nicht mehr bindend, gibt aber immer noch vielen Gutachtern als Orientierungspunkt und ist auch Grundlage für die neu geltenden Honorarrichtlinien in vielen Bereichen.

Bei energetischen Gutachten und Schadstoff-Gutachten hängt es ebenfalls ganz wesentlich vom Umfang des Gutachtens ab, welche Kosten dafür entstehen. Es gibt hier außerdem unterschiedliche Aspekte, die im Einzelfall fachlich begutachtet werden können.

Frage: Worüber werden Bausachverständigen-Gutachten in der Regel erstellt? Und was verlangen Bausachverständige für eine Begutachtung?

Kostencheck-Experte: In der Regel zieht man einen Bausachverständigen immer dann zu Rate, wenn man selbst erste Anzeichen für Baumängel erkannt hat, oder zumindest einen Baumangel vermutet.

Begutachtungen können dabei helfen, das Schadensausmaß zu dokumentieren und damit erfolgreich Nachbesserung vom Unternehmen fordern zu können. Zudem werden mögliche weitere Mängel erkannt und können so in die Forderung nach Nachbesserung einbezogen werden.

Die Kosten für den Bausachverständigen und die Mängelbegutachtung werden in der Regel nach Stundenaufwand abgerechnet. Im Allgemeinen können Sie rund 70 EUR pro Stunde bis 80 EUR pro Stunde für die Begutachtung rechnen. Ein schriftliches Gutachten wird in der Regel nach Seitenanzahl abgerechnet – rund 40 EUR pro Seite sind üblich. Dazu können auch noch Anfahrtskosten verrechnet werden. Das ist meist eine Pauschale, möglich ist aber auch ein bestimmter Prozentsatz vom Auftragswert – etwa 5 % der Summe aus Stundensätzen und Gutachtenkosten.

Bausachverständige können auch zusätzliche Begutachtungen durchführen – etwa ein energetisches Gutachten erstellen oder eine Schimmelanalyse durchführen. Dafür gelten dann häufig besondere Sätze, vor allem wenn spezielle Untersuchungen bei der Begutachtung durchgeführt werden.

Exakte Wohnflächenberechnungen können auch von Bausachverständigen durchgeführt werden. Das ist beispielsweise sinnvoll, wenn Preise nach Quadratmeter bezahlt werden sollen. Durch die Überprüfung der Wohnfläche kann man so unter Umständen teure Überzahlungen vermeiden. Die Kosten belaufen sich häufig auf rund 20 EUR je Zimmer, für das erste Zimmer werden in der Regel rund 100 EUR verlangt.

Frage: Was kosten energetische Hausgutachten?

Kostencheck-Experte: In diesem Bereich gibt es unterschiedliche Arten der Begutachtung – damit fallen auch sehr unterschiedliche Kosten anfallen.

Die kostengünstigste Art von Gutachten ist ein Gebäude-Check durch die Verbraucherzentrale. Da es hierfür Förderungen vom Bundeswirtschaftsministerium gibt, fallen die Kosten sehr gering aus: zwischen 10 EUR und 20 EUR an Kosten muss man für solche einfache Begutachtungen rechnen. Detaillierte Begutachtungen können auch bis zu 50 EUR Kosten verursachen, weitergehende Beratungen werden meist mit rund 10 EUR pro Stunde berechnet.

Auch der einfache Energieausweis liegt kostenmäßig ungefähr in diesem Bereich. Der sogenannte bedarfsorientierte Energieausweis, der ebenfalls nach einer Begutachtung ausgestellt wird und für alle neuen Gebäude Pflicht ist, kostet im Allgemeinen aber zwischen 150 EUR und 500 EUR

Wenn Sie allerdings eine umfangreiche Begutachtung durch einen Energieexperten benötigen, müssen Sie mit deutlich höheren Kosten rechnen. Häufig sind solche Gutachten auch für das Beantragen bestimmter Förderungen nötig.

Durch Förderungen können in der Regel bis zu 50 % bis 60 % der Sachverständigenkosten getragen werden – das gilt vor allem für Beratung zur energetischen Sanierung zum KfW-Effizienzhaus oder eine Baubegleitung.

Besondere Untersuchungen im Zuge der Begutachtung müssen meist separat bezahlt werden. Eine thermografische Analyse (Bilder mit der Wärmekamera) kostet bei einer einfachen Kurzbegutachtung meist rund 100 EUR bis 200 EUR, umfassende Analysen mit konkreten Maßnahmenempfehlungen liegen kostenmäßig meist zwischen 300 EUR bis 500 EUR.

Für einen professionell durchgeführten Blower Door Test müssen Sie im Allgemeinen rund 300 EUR bis 400 EUR rechnen, ein Nachweis für die EnEV und eine Baubegleitung kostet Sie gewöhnlich zwischen 450 EUR und 600 EUR. Beide Untersuchungen können auch kombiniert ausgeführt werden, der Gesamtpreis liegt dann meist etwas günstiger als die Einzelpreise.

Wird die energetische Begutachtung durch einen Bausachverständigen durchgeführt, gelten oft andere Kosten. Nachfolgend einige Richtwerte zur Orientierung – die tatsächlich verlangten Kosten können davon aber natürlich abweichen:

Art der Untersuchung	Kosten ca.
Wärmebrücken aufspüren	ca. 150 EUR bis 100 EUR je Wärmebrücke
Energieberatung nach KfW-Richtlinien oder BAFA-Richtlinien	ca. 700 EUR bis 900 EUR für das Hausgutachten, bis ca. 1.300 für Gebäude über 150 m² Größe
Schriftliche Sachverständigenerklärung für KfW / BAFA dazu	ca. 150 EUR zusätzlich
Energieausweis (bedarfsorientiert)	ca. 300 EUR
zusätzlich (zwingend) Termingebühr für Energieausweis	ca. 400 EUR
Blower Door Test vom Bausachverständigen mit Zertifizierung	ca. 400 EUR, schriftlicher Bericht zusätzlich 100 EUR
zusätzliche Ortung von Leckagen	ca. 100 EUR pro Stunde

Es kommt also bei der energetischen Beratung immer darauf an, wen man damit beauftragt, und von wem man eine Begutachtung benötigt. Am günstigsten sind Begutachtungen über die Verbraucherzentrale – spezielle Gutachten sind am teuersten, wenn man sie vom Bausachverständigen erstellen lässt.

Frage: Wann ist eine Schadstoff-Begutachtung sinnvoll – und welche Kosten muss man dann dafür rechnen?

Kostencheck-Experte: Häuser und Wohnungen sind Lebensräume – Schadstoffe in der Luft beeinträchtigen die Lebensqualität (und häufig auch die Gesundheit) unter Umständen erheblich.

Bei einer Schadstoffanalyse wird nach folgenden Arten von Schadstoffen gesucht:

Mikrobielle Schadstoffe
Schimmeltoxine und Schimmelsporen (über Messung in der Raumluft)
Schimmelbefall allgemein
Chemische Schadstoffe und Asbest (reizende Gase, VOCs und SVOCs, Formaldehyd, PAK, künstliche Mineralfasern)
radioaktive Belastungen von Räumen

Belastungen eines Raumes können einerseits wertmindernd wirken (was dann den Kaufpreis deutlich drücken kann) oder aber Hinweise auf Baumängel oder Sanierungsmängel sein (zum Beispiel künstliche Mineralfasern in der Raumluft) sein.

In der Regel ist die Vorgehensweise eine Analyse der Raumluft, gegebenenfalls auch Probennahme und Ursachenermittlung sowie Maßnahmenempfehlungen.

Für die Begutachtung vor Ort berechnen die meisten Sachverständigen zwischen 70 EUR pro Stunde und 100 EUR pro Stunde, für den Zeitaufwand der schriftlichen Dokumentation meist einen reduzierten Stundensatz. Dazu können aber gegebenenfalls noch spezielle Laboruntersuchungen kommen, die im Einzelfall bis zu mehrere hundert Euro teuer sein können.

Gelegentlich werden für ein Raumluft- und Schadstoffgutachten bei speziellen, klar umgrenzten Problemen auch günstiger Pauschalpreise verlangt. So kostet ein Schimmelgutachten beispielsweise oft nur pauschal 400 EUR bis 500 EUR.

Komplettanalysen der Raumluft mit einer Überprüfung auf alle gebräuchlichen Schadstoffe und Belastungen der Raumluft liegen häufig im Bereich von 1.000 EUR.

Auch Bausachverständige bieten häufig eine Schimmel-Begutachtung an – meist ungefähr zu den gleichen Preisen oder etwas günstiger. Sind jedoch mehrere Stellen befallen, kann der Preis für die Begutachtung auch etwas höher ausfallen.

Tätigkeit	Kosten ca.
Untersuchung eines Schimmelpilzbefalls	ca. 250 EUR bis 350 EUR
Begutachtung zusätzlicher Befallstellen	ca. 50 EUR zusätzliche Kosten
zusätzliche Beratung	ca. 50 EUR (wird nicht immer verlangt)
Schriftliches Gutachten über den Befall und Dokumentation	je nach Umfang des Gutachtens und Schadensausmaß ab ca. 250 EUR

Ein nach außen (noch) nicht sichtbarer Befall kann aber nur über eine Raumluftmessung oder mithilfe eines Schimmelspürhundes entdeckt werden – solche Leistungen bieten Bausachverständige allerdings nicht immer an, in solchen Fällen sollte man sich an einen Schimmelspezialisten wenden, der ebenfalls Gutachten ausstellen kann.

Frage: Das sind viele verschiedene Hausgutachten – hat das den alles tatsächlich Relevanz?

Kostencheck-Experte: Jedes einzelne Gutachten kann eine deutlich preisentscheidende Wirkung haben – zudem erhalten sowohl Käufer als auch Verkäufer durch ein offizielles Gutachten auch Sicherheit.

Liegen im Haus beispielsweise massive und möglicherweise gesundheitsschädliche Raumluft-Belastungen vor, drückt das den Kaufpreis natürlich deutlich nach unten. Gleichzeitig erhält der Käufer auch Sicherheit darüber, wie schwerwiegend der Mangel ist, und welche Kosten er für die Behebung aufwenden muss.

In ein Wertgutachten würde ein solcher Mangel keinen Eingang finden, wenn er nicht zuvor schon entdeckt und dokumentiert worden wäre.

Auch bei der energetischen Situation eines Altbaus kann es unter Umständen ernsthafte Probleme und einen möglicherweise hohen Sanierungsbedarf geben. Undichtigkeiten bei Fenstern und Türen, bestehende Wärmebrücken oder ein mangelhaft gedämmtes Dach können übermäßig hohe Energiekosten verursachen, die dann natürlich zulasten des Käufers gehen. Auch unentdeckte Sanierungsmängel muss später der Käufer auf eigene Rechnung beheben, wenn der Verkäufer glaubhaft machen kann, dass er diese Mängel nicht bemerkt hat oder nicht bemerken konnte.

Welche Hausgutachten man als Käufer oder Verkäufer dann tatsächlich erstellen lässt, richtet sich natürlich immer nach er individuellen Situation. Wenn aber ein einigermaßen begründeter Verdacht auf einen möglicherweise vorhandenen Mangel entsteht, lohnt es sich meist die Kosten für eine professionelle Untersuchung und Begutachtung zu investieren – sowohl für den Verkäufer eines Hauses als natürlich auch für den Käufer.

Können Ersatzansprüche, Nachbesserungen vom ausführenden Unternehmen oder Preisminderungen beim Kauf durch einen dokumentierten Sachverhalt geltend gemacht werden, rechnen sich die Kosten für einen Gutachter meist mehrfach.