Haus ans Kind überschreiben: Welche Kosten muss man rechnen?

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Wenn es im Erbfall viel Vermögen zu verteilen gibt, wird häufig eine Übertragung des Hauses an die Kinder bereits zu Lebzeiten vorgenommen, um Steuern zu sparen. Zudem wird so verhindert, dass bei einem notwendigen Umzug ins Pflegeheim der Haus- und Grundbesitz an den Staat zur Verwertung und zur Deckung der Pflegekosten fällt. Eine Übertragung kann auch steuerschonend in Teilen (Schenkungen im Abstand von 10 Jahren) vorgenommen werden. Mit welchen Kosten für die Übertragung des Hauses an ein Kind zu rechnen ist, besprechen wir mit dem Kostencheck-Experten in unserem Interview.

Frage: Was kostet es, ein Haus an ein Kind zu übertragen?

Kostencheck-Experte: Grundsätzlich handelt es sich dabei um eine Eigentumsübertragung wie bei einem Hauskauf auch. Dementsprechend liegen die Kosten in einem ähnlichen Bereich.
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Für die Übertragung eines Hauses fallen diverse Kosten an.

Die Notar- und Grundbuchgebühren sind unumgänglich, da die Übertragung nur so rechtswirksam wird. Für diese Gebühren können Sie in den meisten Fällen zwischen 1 % und 2 % des Immobilienwerts ansetzen. Die Höhe der Gebühren ist gesetzlich genau festgelegt, also im Einzelfall immer schon im Vorfeld ermittelbar.

Schenkungssteuer fällt in diesen Fällen immer dann nicht an, wenn es sich um einen Wohnraum handelt, der in den nächsten 10 Jahren selbst bewohnt wird – dann besteht Steuerfreiheit. Dafür darf der Wohnraum allerdings nicht größer als 200 m² sein und der Hauswert einen Betrag von 400.000 EUR nicht überschreiten.

Ist der Wert des Hauses nicht sicher, muss ein Wertgutachten erstellt werden. Für die Erstellung eines solchen Gutachtens müssen zwischen rund 600 EUR und deutlich über 1.000 EUR zusätzlich gerechnet werden.

Kostenbeispiel aus der Praxis

Wir übertragen unser 180.000 EUR teures Einfamilienhaus an unseren Sohn. Ein lebenslanges Wohnrecht für uns wird zusätzlich eingetragen.

Posten Preis
Notarielle Beurkundung und Eintragung im Grundbuch 2.071,41 EUR
Schenkungssteuer 0 EUR (innerhalb des Freibetrags)
Gesamtkosten damit 2.071,41 EUR

Die hier gezeigen Kosten beziehen sich auf eine konkrete Übertragung eines unbelasteten Hauses an ein Kind. Die Kosten in anderen Fällen können abhängig vom Hauswert und der genauen Übertragungssituation (Gegenleistungen, Eintragung von Wohnrecht, Übernahme eines Kredits, etc.) auch unterschiedlich ausfallen.

Frage: In welchem Preisrahmen bewegen sich die Kosten für die Übertragung des Hauses an ein Kind?

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Auch Notar- und Grundbuchkosten fallen bei der Übertragung an.

Kostencheck-Experte: Grundsätzlich ist in allen Fällen zunächst einmal mit Notar- und Grundbuchgebühren zu rechnen. Die üblichen Kosten dafür liegen zwischen 1 % und 2 % des Hauswerts.

Ob Schenkungssteuer anfällt, hängt einerseits vom Wert ab, andererseits davon, ob das geschenkte Haus in den darauffolgenden Jahren vom Kind selbst bewohnt wird. Bei eigenen Kindern gilt grundsätzlich ein Freibetrag von 400.000 EUR, für alle darüber hinausgehenden Teile wird – wie bei der Erbschaftssteuer – gestaffelt nach Wert Schenkungssteuer erhoben.

Die Freibeträge für Schenkungen können allerdings alle 10 Jahre erneut ausgeschöpft werden, sodass man eine Übertragung (Schenkung) gegebenenfalls auch in Teilen vornehmen kann, um Steuern zu sparen.

Frage: Wovon hängen die Kosten bei der Übertragung eines Hauses auf ein Kind ab?

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Die Kosten der Übertragung hängen hauptsächlich vom Wert des Hauses ab.

Kostencheck-Experte: Maßgeblich sind hier:

  • der Hauswert
  • die Hausgröße (über oder unter 200 m² Wohnfläche)
  • ob das Kind das Haus in den nächsten 10 Jahren selbst bewohnen wird
  • die genaue Übertragungssituation (Eintragung von besonderen Rechten, z. B. Wohnrecht, Gegenleistungen, Kreditübernahme, etc.)
  • ob gegebenenfalls eine spätere Rückforderung oder ein Pflichtteilsausgleich anfallen

Frage: Wann kommt es zu einer Rückforderung oder einem Pflichtteilsausgleich?

Kostencheck-Experte: In beiden Fällen können auf den Beschenkten bis zu 10 Jahre nach der Übertragung noch Kosten zukommen.

Rückforderung

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Gelegentlich kann die Übertragung auch rückabgewickelt werden.

Wird der Übertragende pflegebedürftig und kann die Heimkosten nicht aus eigenen Mitteln komplett bestreiten, hat das Sozialamt die Möglichkeit, die Übertragung rückabzuwickeln. In diesem Fall wird der verschenkte Vermögenswert dann rückgefordert und veräußert, um mit dem Erlös die anfallenden Pflegekosten zu decken.

Pflichtteilsausgleich

Tritt innerhalb von 10 Jahren nach der Übertragung der Erbfall ein und gibt es mehrere Kinder, werden die Schenkung (Immobilienwert) und die Erbmasse ganz einfach zusammengerechnet und daraus die Höhe der einzelnen Pflichtteile für alle anderen Kinder und Verwandten berechnet.

Pro Jahr, das die Übertragung zurückliegt, vermindert sich allerdings der Anspruch der anderen Pflichtteilsberechtigten um 10 %.

Frage: Kann man die Übertragungskosten und gegebenenfalls Rückforderungen auch durch bestimmte Maßnahmen absichern?

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Mit Nießbrauchsrechten können sich die Eltern absichern.

Kostencheck-Experte: Ja, insbesondere durch die vertragliche Konstruktion beim Übergang des Eigentums. Das kann die Eintragung von Nießbrauchsrechten sein, aber auch die Vereinbarung von Gegenleistungen (etwa eine monatliche Rente für die übertragende Partei oder eine vereinbarte Zahl monatlicher Pflegestunden, die man als Kind leistet). Dabei müssen Hauswert und Gegenleistungen aber in einem einigermaßen sinnvollen Verhältnis zueinander stehen.

Rechtlich sind viele Konstruktionen möglich und zulässig, die eine Übertragung dann eher in die Nähe eines Kaufs als in die Nähe einer Schenkung stellen und damit mögliche Schwierigkeiten in Zukunft vermeiden. Am besten lässt man sich dafür vom Notar beraten, was möglich und was sinnvoll ist.