Zusätzliche Kosten beim Hauskauf: was noch zusätzlich kalkuliert werden muss

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Viele scheuen den Aufwand beim Hausbau und kaufen lieber ein gebrauchtes Haus. Oft wird dabei aber nur auf den Kaufpreis gesehen, die zusätzlich anfallenden Kosten werden aber nicht kalkuliert. Welche Kosten neben dem Preis für das Haus noch anfallen können, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Warum ist es so wichtig, beim Hauskauf gründlich vorauszuplanen?

Kostencheck-Experte: Nun – die wenigsten werden das Geld für den Kauf eines Hauses komplett auf ihrem Konto oder in einer Spareinlage liegen haben – weitaus die meisten Hauskäufe werden finanziert.

In diesem Fall ist es notwendig, die Höhe des zu finanzierenden Betrages genau zu ermitteln – das ist keinesfalls nur der alleinige Kaufpreis, sondern fast immer deutlich mehr.

Hierbei geht es vor allem um zwei Punkte:

1. Bekomme ich überhaupt einen Kredit in der notwendigen Höhe von der Bank?
2. Welche Kreditkosten und monatliche Belastungen entstehen mir aus einer solchen Finanzierung?

Die monatlichen Belastungen unterscheiden sich erheblich, wenn man im einen Fall 150.000 EUR finanzieren müsste und im anderen Fall 200.000 EUR.

Hat man schlecht vorausgeplant und den Finanzbedarf unterschätzt, muss man unter Umständen nachfinanzieren – oder an die stillen Reserven gehen, die eigentlich für etwas anderes gedacht waren. Nachfinanzierungen können teuer sein und die eigentlich geplanten monatlichen Belastungen in die Höhe schrauben. Wenn die Reserven für die Zusatzkosten aufgebraucht werden, kann das in manchen Fällen später zu Problemen führen, wenn man sie eigentlich brauchen würde.

Zumindest die Nebenkosten nach dem Hauskauf sollte man also in jedem Fall mit einrechnen – eine kleine „Sicherheitsreserve“ für ungeplante Kostensteigerungen ist sicherlich auch eine gute Empfehlung.

Frage: Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an – wie teuer ist das?

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Die Nebenkosten bei einem Hauskauf sind nicht zu unterschätzen
Kostencheck-Experte: Das kann man pauschal nicht sagen, das hängt auch von der Art des Hauses und vom Kaufpreis ab.

Womit Sie aber in jedem Fall kalkulieren sollten, sind rund 10 % – 15 % vom Kaufpreis für die unvermeidbaren Nebenkosten.

Dazu können je nach Situation auch noch weitere Kosten kommen, die sich von Fall zu Fall unterschiedlich ergeben.

Ein kleines Kostenbeispiel aus der Praxis:

Wir kaufen ein Haus zum Preis von 175.000 EUR in Brandenburg. Für unsere Finanzierung berücksichtigen wir nur die unvermeidlichen Nebenkosten, die Kosten für Einrichtung, Umzug, etc. können wir aus eigenen Mitteln finanzieren.

Posten Preis
Maklercourtage 12.495 EUR
Grunderwerbssteuer 8.750 EUR
Grundbuchkosten und Notarkosten (inkl. Bestellung einer Grundschuld) 3.447 EUR
Gesamtkosten 24.692 EUR

Hierbei handelt es sich natürlich nur um die Zusatzkosten für ein ganz bestimmtes Haus in ganz bestimmter Lage. Die Kosten können in anderen Fällen, insbesondere bei anderen Kaufpreisen, auch deutlich davon abweichen.

Unser Kostenbeispiel zeigt aber bereits, dass man die Zusatzkosten beim Hauskauf keinesfalls unterschätzen sollte. In unserem Fall kostet das 175.000 EUR teure Haus am Ende dann auf jeden Fall 199.692 EUR. Hätten wir das nicht mitfinanziert, hätten wir am Ende unter Umständen dann unsere für die Einrichtung gedachten Rücklagen heranziehen müssen.

Frage: Welche Zusatzkosten können beim Hausbau anfallen?

Kostencheck-Experte: Kosten, die auf jeden Fall anfallen, sind:

  • Grunderwerbssteuer
  • Notarkosten und
  • Grundbuchkosten

Diese Kosten sind unvermeidbar.

Dazu kommen in vielen Fällen noch:

  • die Maklercourtage und
  • Finanzierungsnebengebühren (meist von der Bank gleich in die Finanzierung eingerechnet)

Weitere Kosten, die man berücksichtigen sollte, sind dann:

  • die Kosten für eventuell notwendige Sanierungsmaßnahmen
  • die Kosten für die Einrichtung und Adaptierung des Hauses
  • die Kosten für den Umzug

Auch hier können unter Umständen noch einmal hohe Kosten anfallen, die man manchmal deutlich unterschätzt. Hier sollte man auf jeden Fall sachlich und möglichst nicht zu knapp kalkulieren. Gerade bei den Sanierungskosten lohnt es sich auch, schon im Vorfeld Beratung zu suchen – etwa bei einem Architekten oder Bauingenieur. Sie können nicht nur die notwendigen Maßnahmen ermitteln und Vorgehensweisen vorschlagen, sondern meist auch sehr belastbare Kostenschätzungen abgeben.

Frage: Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer?

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Die Grunderwerbssteuer variiert je nach Gebäudewert
Kostencheck-Experte: Das hängt vom Kaufpreis des Gebäudes, bzw. vom Gebäudewert ab und vom Bundesland, in dem sich das Gebäude befindet. Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.

Als Ausgangspunkt dient der notariell beglaubigte Kaufpreis im Kaufvertrag. Nachdem der Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt geschickt wurde, erstellt das Finanzamt dann den Grunderwerbssteuerbescheid. Die Grunderwerbssteuer ist 1 Monat nach Erhalt des Bescheids fällig.

Längere Zahlungsfristen sind möglich, aber nicht üblich.

Die Grunderwerbssteuersätze in den einzelnen Bundesländern:

Bundesland Steuersatz
Baden-Württemberg 5,0 %
Bayern 3,5 %
Berlin 6,0 %
Brandenburg 5,0 %
Bremen 5,0 %
Hamburg 4,5 %
Hessen 6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern 5,0 %
Niedersachsen 5,0 %
Nordrhein-Westfalen 6,5 %
Rheinland-Pfalz 5,0 %
Saarland 6,5 %
Sachsen 3,5 %
Sachsen-Anhalt 5,0 %
Schleswig-Holstein 6,5 %
Thüringen 6,5 %

In den letzten Jahren waren diese Kosten deutlich gestiegen, seit die Länder (seit 2006) die Grunderwerbssteuer selbst festsetzen dürfen. Es kann also durchaus sein, dass Sie vor wenigen Jahren noch einen geringeren Prozentsatz bezahlt haben.

Frage: Welche Notarkosten und Grundbuchkosten fallen beim Hauskauf an?

Kostencheck-Experte: Das ist von Fall zu Fall unterschiedlich – auch wiederum abhängig vom Kaufpreis des Gebäudes und den Arbeiten, die der Notar noch zusätzlich erledigen muss.

Einfluss auf die Kosten hat:

  • ob eine Grundbuchschuld eingetragen werden soll
  • ob die Abwicklung über ein sogenanntes Notaranderkonto erfolgen soll
  • welche Grundbuchänderungen genau nötig sind
  • welche zusätzlichen Aufwendungen der Notar hat

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Die Kosten für Notar und Makler sind erheblich
Wenn ein Gebäude komplett finanziert wird und eine Grundbuchschuld in voller Höhe eingetragen wird und die Abwicklung über ein Notaranderkonto erfolgt, müssen Sie im Allgemeinen mit rund 1,5 % des Kaufpreises für die Notarkosten und mit rund 1,5 % des Kaufpreises für die Grundbuchkosten rechnen.

Fällt beispielsweise die Abwicklung über ein Notaranderkonto weg, verringern sich die Notar-Nebenkosten bereits deutlich (meist um ungefähr ein Drittel).

Zusätzliche Arbeiten des Notars betreffen meist die Ausfertigung von Schriftstücken. Dafür fallen allerdings in den meisten Fällen nur recht geringe Kosten an – üblicherweise überschreitet das kaum den Rahmen von rund 150 EUR, das kann in Einzelfällen aber anders sein.

Sowohl die Notarkosten als auch die Grundbuchkosten sind deutschlandweit einheitlich, hier gibt es also keine Unterschiede von Bundesland zu Bundesland.

Frage: Welche Maklergebühren fallen üblicherweise an?

Kostencheck-Experte: Auch das ist wieder von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Als Käufer einer Immobilie zahlt man von Land zu Land unterschiedliche (übliche) Sätze. Im Einzelfall kann zudem auch vom gewöhnlichen Satz abgewichen werden und der Käufer-Anteil der Maklercourtage kann unterschiedlich festgesetzt werden.

Die ortsübliche Maklercourtage für den Käufer beträgt je nach Bundesland:

Bundesland übliche Käuferprovision für den Makler
Baden-Württemberg 3,57 %
Bayern 3,57 %
Berlin 7,14 %
Brandenburg 7,14 %
Bremen 3,57 %
Hamburg 6,25 %
Hessen 5,95 %
Mecklenburg-Vorpommern 3,57 %
Niedersachsen 3,57 %
Nordrhein-Westfalen 3,57 %
Rheinland-Pfalz 3,57 %
Saarland 3,57 %
Sachsen 3,57 %
Sachsen-Anhalt 3,57 %
Schleswig-Holstein 3,57 %
Thüringen 3,57 %

Die unterschiedlichen Kostensätze kommen deshalb zustande, weil sich in rund der Hälfte der Bundesländer Käufer und Verkäufer die Kosten teilen – in der anderen Hälfte der Bundesländer kommen andere Regelungen zum Tragen.

Wird ein Verkauf nicht über einen Makler abgewickelt (was heute bereits vergleichsweise selten ist), fallen natürlich keine Maklergebühren an.

Frage: Welche Finanzierungsnebenkosten können eigentlich noch anfallen?

Kostencheck-Experte: Banken berechnen nicht nur Zinsen bei einem Kredit, sondern auch fallweise noch eine Vielzahl von weiteren Kreditgebühren.

So kommt bei den meisten Banken beispielsweise eine Bearbeitungsgebühr hinzu, die im Einzelfall bis zu 3,5 % der Kreditsumme betragen kann. Dazu kommen gerade im Bereich der Immobilienversicherungen oft noch vielfältige weitere Gebühren:

  • unter Umständen Gutachterkosten
  • Kosten für die Eintragung der Hypothek (Grundschuld)
  • eigene Notar-Nebenkosten und Bearbeitungskosten der Bank
  • Provisionen für Kreditmittler
  • Gebühren für die Einräumung von Sondertilgungsrechten
  • etc.

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Bei Aufnahme eines Kredits sollte auf eventuelle Zusatzkosten geachtet werden
Auch verpflichtend vorgeschriebene Restschuldversicherungen können die Kreditkosten noch zusätzlich verteuern.

Im Kreditvertrag müssen alle verrechneten Nebenkosten detailliert angegeben und auch verständlich erklärt sein. Die Umlegung erfolgt in der Regel über den effektiven Jahreszinssatz der aus diesem Grund immer höher ist als der Nominalzinssatz mit dem meist geworben wird.

Als Kreditnehmer kann man sich am besten vor hohen Zusatzkosten schützen, indem man ganz einfach die Effektivzinssätze bei Kreditangeboten und die Kreditgesamtkosten vergleicht. In ihnen sind alle zusätzlichen Gebühren bereits enthalten.

Frage: Welche Kosten sollte man für Sanierungen veranschlagen?

Kostencheck-Experte: Das ist natürlich schwierig zu sagen, da das vollständig vom individuellen Zustand des jeweiligen Gebäudes abhängt. Viele ältere Gebäude sind aber regelrechte „Renovierungsfallen“.

Hier hilft nur eine – bereits im Vorfeld erfolgte – solide Kostenschätzung durch einen Fachmann. Nur so kann man einigermaßen zuverlässig abschätzen, welche Kosten unbedingt zu investieren sind und was in den nachfolgenden Jahren auf einen zukommt.

Besonders zum Tragen kommt hier die 10 %-Regel der EnEV: Wenn mehr als 10 % eines Bauteils saniert oder erneuert werden (z.B. Dach, Fenster, etc.) dann muss das gesamte Bauteil zwingend den aktuellen Vorgaben der EnEV entsprechen. Das bringt oft einen sehr hohen Kostenaufwand mit sich, wenn beispielsweise plötzlich alle Fenster getauscht werden müssen oder die Fassade komplett gedämmt werden muss.

Für ein einfaches Gutachten eines Bausachverständigen müssen Sie in der Regel mit Kosten ab rund 500 EUR rechnen. Dafür bekommen Sie meist schon eine solide Einschätzung. Bei älteren Gebäuden, wo auch viele Dinge zusätzlich geprüft werden müssen und auch die Begutachtung bereits deutlich intensiver erfolgen muss, können die Gutachterkosten ebenfalls steigen: bis zu 4.000 EUR müssen Sie dann für ein solides Gutachten mit einer belastbaren Kostenschätzung oft schon rechnen.

Sanierungskosten für ein älteres Gebäude (z. B. vor 1965) können dann schon insgesamt leicht 30 % – 40 % vom Kaufpreis ausmachen. Das muss man aber immer im Einzelfall je nach Gebäudezustand beurteilen. Man sollte nur möglichst nicht blauäugig und überoptimistisch an einen solchen Kauf herangehen.

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