Laufende Kosten fürs Haus – was muss man berücksichtigen?

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Auch wer sein Haus bereits abbezahlt hat, lebt nicht kostenfrei – genauso wie Mieter müssen auch Hausbesitzer laufende Kosten einkalkulieren. Diese Kosten werden oft unterschätzt. Mit welchen Kosten man in der Praxis rechnen muss, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Warum werden die laufenden Kosten so oft unterschätzt – und warum ist es wichtig, einen Überblick zu haben?

Kostencheck-Experte: Vielfach kommen Rechnungen nur in unregelmäßigen Abständen – etwa halbjährlich oder jährlich. Größere Rechnungen werden dann wie ungeplante Ausgaben behandelt und können schon einmal ein Loch in die Haushaltskasse reißen. Wenn man von vornherein einen Überblick hat, was einen sein Haus insgesamt laufend kostet, kann man solche Situationen leicht vermeiden. Die Kosten für das Haus gehören zu den unmittelbaren Lebenshaltungskosten – die Kosten für Wohnen kann man in der Regel weder vermeiden noch kann man dabei sparen (mit einigen kleineren Ausnahmen). Sie sollten also immer fest eingeplant werden.

Ein guter Überblick über die späteren Kosten ist auch schon bei der Baufinanzierung wichtig. Oft wird nur auf die Höhe der Rate geschaut, tatsächlich kommen mit dem Haus aber auch weitere, laufende Kosten hinzu, die man ebenfalls tragen muss. Übersieht man diese Kosten oder schätzt sie zu gering ein, kommt einen das Haus jeden Monat deutlich teurer, als man anfangs geplant hat. Sie addieren sich immer zu den Rückzahlungsraten für den Baukredit hinzu.

Ein guter Überblick über alle laufend anfallenden Kosten ist also schon von Anfang an wichtig – und sinnvoll. Man sollte immer wissen, welche Belastungen ein Haus mit sich bringt.

Frage: Wie hoch sind die laufenden Kosten für ein Einfamilienhaus in der Praxis ungefähr?

Kostencheck-Experte: Das hängt natürlich ganz wesentlich vom Haus selbst und auch von seiner Lage ab. Pauschalangaben sind deshalb immer schwierig.

Bei den meisten Einfamilienhäusern müssen Sie aber von laufenden Kosten von mindestens 5.000 EUR bis 8.000 EUR pro Jahr ausgehen. Bei älteren Häusern kann das oft auch noch deutlich mehr sein.

Ein kleines Kostenbeispiel aus der Praxis:

Wir haben uns die Kosten für ein typisches Einfamilienhaus auf einem gewöhnlich großen Grundstück einmal im Detail angesehen und aufgelistet:
Posten anfallende Kosten pro Jahr
Grundsteuer 780 EUR pro Jahr (das kann in bestimmten Gebieten auch durchaus mehr sein)
Heizkosten 800 EUR pro Jahr (unser Haus ist ein energieeffizienter relativ neuer Bau – das kann auch deutlich mehr sein)
Abwassergebühren 525 EUR pro Jahr
Stromkosten 570 EUR pro Jahr
Müllgebühren 240 EUR pro Jahr
Straßenreinigung 300 EUR pro Jahr
Schornsteinfeger 100 EUR pro Jahr
Grundgebühr Festnetz und Internet 480 EUR pro Jahr
Hausratversicherung 200 EUR pro Jahr
Wohngebäudeversicherung 150 EUR pro Jahr
Elementarschadenversicherung 180 EUR pro Jahr
GEZ pro Jahr 210 EUR
Instandhaltungsrücklage 1.680 EUR pro Jahr (bei älteren Häusern ist das deutlich mehr)
Gesamtkosten pro Jahr 6.215 EUR
monatlich umgelegt 517,91 EUR monatlich
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Schon die laufenden Kosten für ein sparsames Einfamilienhaus liegen meist bei über 500€ pro Monat

Hierbei handelt es sich natürlich lediglich um beispielhafte Kosten für ein typisches, modernes Einfamilienhaus. Die Kosten können für andere Häuser auch deutlich höher liegen, insbesondere bei einer Lage in Ballungsgebieten oder bei einem Haus älteren Baujahres.

In unserem Kostenbeispiel erkennt man bereits, dass das Haus in vielen Bereichen verbrauchsoptimiert und recht sparsam ist – dennoch sind die anfallenden Kosten bereits beträchtlich. Höhere Heizkosten, hohe Stromkosten oder zahlreiche anfallende Reparaturen bei älteren Häusern können diese Kosten noch deutlich in die Höhe treiben.

Rechnet man hier noch eine durchschnittliche Kreditrate hinzu, summieren sich die Kosten für Wohnen auf eine hohe Summe, die jeden Monat aufgebracht werden muss.

Frage: Von welchen Faktoren hängen die laufenden Kosten für das Haus ab?

Kostencheck-Experte: Hier muss man viele Faktoren in Betracht ziehen:

  • die Lage des Hauses (Standort)
  • der Einheitswert des Hauses
  • Alter und technischer Zustand des Hauses
  • der energetische Zustand des Hauses
  • die Ausstattung des Hauses
  • die Höhe der Versicherungsprämien im einzelnen
  • eventuelle Zusatzkosten, die noch mit in Betracht gezogen werden müssen (z. B. Pflege der Außenanlagen, jährliche Wartung eines Flachdachs, Schneeräumung, etc.)

Jeder dieser Faktoren kann von Haus zu Haus recht unterschiedliche Kosten verursachen – dementsprechend unterschiedlich sind dann auch die Gesamtkosten, die man für das Haus berücksichtigen muss.

Frage: Warum ist die Lage des Hauses so entscheidend für die Kosten?

Kostencheck-Experte: Hier muss man zwei Dinge berücksichtigen:

  • den Standort des Gebäudes im Hinblick auf Bundesland und Gemeinde
  • die tatsächliche Lage des Gebäudes hinsichtlich der Höhe und der Lage auf dem Grundstück

Die tatsächliche Lage des Hauses hat vor allem Auswirkungen auf die Heizkosten: in höheren Lagen ist es meist kälter und es muss mehr geheizt werden. Ein frei stehendes Haus, das große Fensterflächen nach Süden hat, braucht oft deutlich weniger Heizenergie, weil es auch im Winter häufig von der Sonneneinstrahlung mit erwärmt wird.

Der Standort hinsichtlich Bundesland und Gemeinde ist vor allem für die Gebühren entscheidend, die von Gemeindegebiet zu Gemeindegebiet recht unterschiedlich ausfallen können:

  • Grundsteuer
  • Abwassergebühren
  • Gemeindegebühren für Müllentsorgung und Straßenreinigung

Gerade die Grundsteuer ist in Ballungsgebieten oft deutlich höher als in ländlichen Gemeinden. Hier gibt es Unterschiede bis zum Doppelten – etwa zwischen Berlin und einer kleinen Gemeinde in Bayern.

Abwassergebühren werden vom jeweiligen Abwasserzweckverband festgesetzt, zu dessen Gebiet man gehört. Hier spielt oft der Aufwand, den der Zweckverband für die kommunale Abwasserbeseitigung hat, eine große Rolle für die Kosten.

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Die Abwassergebühren variieren stark je nach Standort

Wenn, wie in manchen Gebieten im Osten nur sehr kleine Dörfer mit wenigen Häusern an weit entfernte Kläranlagen angeschlossen sind, kann das deutlich höhere Kosten ausmachen als in dicht besiedelten Gebieten. Die Länge der Rohrleitungen verursacht nicht nur hohe Errichtungskosten, sondern auch einen hohen Wartungsaufwand, der dann an die wenigen Anschlussteilnehmer weitergegeben wird.

Gerade bei den jährlichen Abwassergebühren gibt es also große Schwankungen – sie können im deutschlandweiten Vergleich zwischen rund 250 EUR und 1.000 EUR für ein durchschnittliches Einfamilienhaus liegen – das sind Kostenunterschiede von beinahe dem Vierfachen.

Auch Versicherungen kalkulieren ihre Prämien nach individuellem Schadensrisiko – in Gebieten mit häufigen Starkregenereignissen oder anderen möglichen Bedrohungen wird die Versicherung entsprechend teurer. Auch hier spielen Standort und Lage des Gebäudes also immer mit eine Rolle.

Frage: Der Einheitswert ist dann ebenfalls für die kommunalen Steuern bedeutsam?

Kostencheck-Experte: Ja, vor allem für die Grundsteuer. Für die Berechnung der Grundsteuer ist der Einheitswert des Hauses bedeutsam.

Die Einheitswertberechnung kann kompliziert sein – ganz grob gesagt wird der Wert des Hauses dabei auf einen Wert von 1935 (bzw. 1964 in den neuen Bundesländern) heruntergerechnet. Mit diesem Wert wird dann gearbeitet, wenn es um die Grundsteuer geht.

Mithilfe dieses Herunterrechnens auf vergangene Werte soll der Wert eines Hauses unabhängig vom Baujahr und dem Kaufpreis vergleichbar gemacht werden.

Frage: Bei Heizung und Stromkosten kann es große Unterschiede geben, oder? Woran liegt das?

Kostencheck-Experte: Ja – hier geht es von sehr kostengünstig bis sehr teuer.

Das liegt zum einen an der Art der Heizungsanlage: selbst bei gleichem Heizwärmebedarf (wir nehmen als Beispiel einmal 10.000 kWh/Jahr an) können die Kosten für Wärme abhängig von der Heizungsart zwischen rund 3,5 Cent/kWh und über 10 Cent/kWh liegen. Würde man allein mit Strom heizen (was wohl niemand tut), lägen die Heizkosten bei 20 Cent/kWh bis 28 Cent/kWh.

Rechnet man das kurz hoch, können die Heizkosten also entweder 350 EUR oder bei 1.000 EUR bei konventionellen Heizanlagen liegen, bei Strom wären das 2.000 EUR bis 2.800 EUR pro Jahr. Das sind enorme Unterschiede – selbst bei völlig gleichem Heizwärmebedarf, nur aufgrund der Art der Heizanlage.

Als nächstes muss man nun den Wirkungsgrad der Heizung rechnen. Moderne Anlagen mit Brennwerttechnik brauchen oft bis zu 15 % – 20 % weniger Heizenergie, weil auch die Abwärme der Abgase genutzt wird. Die Heizkosten lassen sich also um den gleichen Prozentsatz verringern.

Kommt zusätzlich noch Solarthermie als Heizungsunterstützung zum Einsatz, lassen sich in günstigen Lagen weitere 15 % – 20 % der Heizkosten sparen.

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Wie viel für Heizkosten zu rechnen ist, hängt vor allem von der Art der Heizanlage ab

Nutzt man – immer noch bei gleichem Heizwärmebedarf – also alle gegebenen Möglichkeiten aus, können die Heizkosten entweder rund 180 EUR oder 1.000 EUR pro Jahr betragen. Das ist in einem Fall mehr als das Fünffache als im anderen Fall – das hat dann natürlich auch eine deutliche Auswirkung auf die monatliche finanzielle Belastung durch das Haus.

Die Heizkosten so weit zu senken ist natürlich mit entsprechenden Investitionen verbunden, auf lange Sicht kann sich das aber lohnen, vor allem wenn man einen höheren Heizwärmebedarf als die sehr sparsamen 10.000 kWh pro Jahr hat. Zudem kann man für die Umrüstung auf so energiesparende Heiztechnologien auch entsprechende Förderungen in Anspruch nehmen.

Die günstigste Heiztechnologie ist in der Regel Biomasse (Pellets, Hackschnitzel), gefolgt von Erdgas, das mit rund 6 Cent/kWh immer noch recht günstig ist. Der Ölpreis kann schon Schwankungen bei Ölheizungen verursachen – hier bewegen sich die Kosten je nach Ölpreis zwischen rund 6,5 Cent/kWh und 10 Cent/kWh. Auch Flüssiggas hat eine ähnliche Schwankungsbreite, Fernwärme rangiert typischerweise eher am oberen Ende dieses Preisspielraums.

Frage: Hier ist aber eine Dämmung oder eine energetische Sanierung noch gar nicht berücksichtigt, oder?

Kostencheck-Experte: Nein – die oben gezeigten Kostenunterschiede beruhen allein auf der Art der Heizung.

Sieht man sich die Auswirkungen von moderner Dämmung einmal an, erkennt man, wie wirksam das sein kann:

Energetischer Standard Heizwärmebedarf pro m² und Jahr
Baujahr vor 1977, unsaniert 300 kWh/m² pro Jahr oder sogar mehr
Wärmeschutzverordnung 1977 200 kWh/m² – 250 kWh/m² pro Jahr
nach Wärmeschutzverordnung 1995 ca. 100 kWh/m² pro Jahr
EnEV 2009 ca. 60 kWh/m² – 100 kWh/m² pro Jahr
aktuelle EnEV (Neubau) ca. 50 kWh/m² – 70 kWh/m²
Niedrigenergiehaus / Effizienzhaus ca. 20 kWh/m² – 50 kWh/m² pro Jahr
Passivhaus weniger als 20 kWh/m² pro Jahr

Das zeigt, wie groß die Unterschiede durch Dämmung sein können.

Ein 140 m² Haus aus den 60ern hat einen Heizwärmebedarf von mindestens 42.000 kWh/Jahr, während ein modernes Haus nach aktuellem EnEV-Standard bei gleicher Größe lediglich 7.000 kWh – 10.000 kWh/Jahr Heizwärmebedarf hat.

Hieraus ergeben sich noch einmal deutliche Unterschiede bei den Heizkosten.

Rechnet man beides zusammen, die Art der Heizung und den Dämmstandard, verursacht das alte Haus mit einer alten, teuren Heizanlage Kosten von bis zu 4.200 EUR pro Jahr, während das nach aktuellem Standard gedämmte, gleich große Gebäude mit effizienter Heizungsanlage 180 EUR – 250 EUR Kosten pro Jahr verursacht. Das sind enorme Unterschiede.

Frage: Wie berechnet man die Instandhaltungskosten?

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Renovierungsarbeiten fallen meist sehr teuer aus, vor allem bei alten Gebäuden

Kostencheck-Experte: Bei älteren Gebäuden in unsaniertem Zustand muss man natürlich deutlich höhere Instandhaltungskosten rechnen als bei einem modernen, neu errichteten Gebäude.

Eigentlich ist die Berechnung einer Instandhaltungsrücklage nur für Vermieter von Mehrfamilienhäusern vorgeschrieben – aufgrund der gleichen Problematik beim Einfamilienhaus, das nämlich in laufenden Abständen Reparaturen, Wartungen und Instandhaltungsarbeiten anfallen, die bezahlt werden müssen, macht die Berechnung aber natürlich auch dort Sinn.

Einen gesetzlich vorgeschriebenen Berechnungsweg gibt es auch für Vermieter nicht – auch im Gesetz wird nur von einer „angemessenen Rücklage“ gesprochen.

Man kann sich aber in der Praxis gut mit der sogenannten Petersschen Formel behelfen.

Herstellungskosten (Baukosten) des Gebäudes pro m² x 1,5 / 80 = jährliche Instandhaltungskosten pro m²

Wenn Sie dieses Ergebnis mit der Quadratmeterzahl multiplizieren und durch 12 teilen, wissen Sie, welche monatliche Summe Sie für zukünftige Reparaturen zurücklegen müssen. Die Herstellungskosten pro m² erfahren Sie aus den Bauplänen für das Gebäude. Bei Häusern, die bereits älter als 80 Jahre sind, muss man diese Rechnung allerdings mit Vorsicht anwenden.

Die Formel geht von einem statistisch ermittelten Durchschnittswert aus, der besagt, dass bei Gebäuden innerhalb von 80 Jahren ungefähr der 1,5fache Herstellungswert an Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten geleistet werden muss.

Die Peterssche Formel ist für ältere Gebäude oft recht zutreffend, oft ist wegen Kostenunterschieden für Arbeiten in einzelnen Gebieten der Faktor 1,5 ein wenig zu niedrig. Geben Sie hier also eine Sicherheitsreserve zu, wenn Bauarbeiten in Ihrem Gebiet teurer sind als anderswo (etwa in Ballungsgebieten).

Bei einem neuen Gebäude können Sie es sich auch einfacher machen:

Nehmen Sie dort einfach 0,8 % bis 1 % des Kaufpreises oder der Baukosten nach Fertigstellung als jährliche Instandhaltungsrücklage und sie sind immer auf der sicheren Seite und können so gut wie alle fälligen Reparaturen aus der Rücklage bezahlen.