Altes Haus umbauen: welche Kosten muss man rechnen?

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Wer ein altes Haus gekauft oder geerbt hat, kommt um eine Renovierung nicht herum. Welche Kosten für einen Umbau anfallen können, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Was kostet es, ein altes Haus umzubauen?

Kostencheck-Experte: Welche Kosten anfallen, ist von Einzelfall zu Einzelfall sehr unterschiedlich und hängt vor allem vom Alter und Zustand des Hauses ab. Im vielen können die gesamten Umbaukosten aber durchaus bis zu 60 % des Kaufpreises oder des tatsächlichen Hauswerts betragen.

Zu unterscheiden ist zunächst einmal:

  • ob bauliche Reparaturen erforderlich sind
  • ob eine energetische Sanierung erforderlich ist
  • ob die Sanierung nur im Innenbereich stattfindet

Sind bauliche Reparaturen erforderlich, liegen die Kosten meist sehr hoch, insbesondere dann, wenn einzelne Bauteile (z. B. das Dach) komplett erneuert werden müssen. In diesem Fall sind nicht nur die Kosten für ein komplett neues Bauteil zu veranschlagen, die wegen der erforderlichen Anpassung höher sein können als beim Neubau, sondern auch zusätzlich die Kosten für Abriss und Entsorgung des alten Bauteils. Ein neues Dach samt Dachstuhl kann dann leicht 200 EUR pro m² bis 300 EUR pro m² Dachfläche kosten.

Besonders kostenaufwendig sind auch energetische Sanierungen. Die Dämmung von Fassade, Geschossdecke und Kellerdecke und der Fensteraustausch verursachen hohe Kosten, die sich erst langfristig und meist nur teilweise über Einsparungen bei den Heizkosten amortisieren. Auch eine Erneuerung der Heizungsanlage verursacht hohe Kosten – zwischen 10.000 EUR und 25.000 EUR.
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Ein reiner Innenausbau ist deutlich günstiger als das Erneuern von Fassade und Dach

Beschränken sich die Umbauarbeiten allein auf den Innenbereich kann man bei Arbeiten durch Fachbetriebe grob die Kosten für einen Innenausbau veranschlagen. Diese bewegen sich in den meisten Fällen zwischen 350 EUR pro m² bis 800 EUR pro m² Wohnfläche, je nach gewünschtem Ausstattungsstandard. Sind einzelne Leistungen nicht nötig oder wird ein Teil der Arbeiten selbst erledigt (z. B. Maler- und Verputzarbeiten), sinken die Kosten für die Renovierung.

Kostenbeispiel aus der Praxis

Ein Altbau aus den frühen 1970ern soll saniert werden. Größere Reparaturen sind nicht erforderlich, lediglich das Satteldach wird mit kostengünstigen Betondachsteinen neu gedeckt. Die Dachentwässerung (Regenrinnen und Fallrohr) werden komplett erneuert.

Die 160 m² große Fassadenfläche wird mit modernen Isolier-Klinker neu verkleidet, um sie in Zukunft „wartungsfrei“ zu machen und das regelmäßige Streichen zu ersparen.

Die Innenwände werden vom Fachbetrieb neu verputzt und gestrichen, sämtliche Bodenbeläge erneuert, eine neue Holztreppe eingebaut und Bad und Küche modernisiert.

Eine neue Gasheizung wird eingebaut, die dem deutlich verringerten Energiebedarf Rechnung trägt.

Posten Preis
Dacherneuerung 5.970 EUR
Fassadendämmung mit Isolier-Klinker 28.800 EUR
Geschossdecken dämmen (oberste Geschossdecke und Kellerdecke) 5.400 EUR
Gas-Brennwert-Heizung samt Einbau 8.900 EUR
Fensteraustausch 6.250 EUR
Bodenbeläge erneuern lassen 4.800 EUR
Wandflächen erneuern (Materialkosten, da selbst erledigt) 1.500 EUR
Badsanierung (inklusive neu fliesen) 7.100 EUR
Küchenzeile erneuern 5.300 EUR
Gutachten KfW-Effizienzhaus 115 890 EUR
Gesamtkosten 79.110 EUR
abzüglich Förderung KfW (Effizienzhaus 115) 11.641 EUR
damit: selbst zu tragende Kosten 67.469 EUR
damit: Umbaukosten pro m² Wohnfläche 562,24 EUR pro m²

Hierbei handelt es sich lediglich um ein einzelnes Kostenbeispiel für einen konkreten Einzelfall. Die Kosten können in anderen Fällen deutlich unterschiedlich liegen.

Frage: Von welchen Faktoren hängen die Kosten für den Umbau eines alten Hauses ab?

Kostencheck-Experte: Zu berücksichtigen sind:

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Alter und Zustand des Gebäudes sind entscheidende Kostenfaktoren

  • die Größe des Gebäudes (Wohn- bzw. Nutzfläche)
  • das Alter des Gebäudes
  • der technische Zustand (Reparaturbedürftigkeit)
  • der gewünschte Ausstattungsstandard nach der Renovierung
  • der Umfang der nötigen Maßnahmen beim Umbau
  • wie viel Eigenleistung erbracht wird

Jeder Umbau muss deshalb individuell geplant werden. Die Kosten können sich von Fall zu Fall beträchtlich unterscheiden.

Frage: Welche Kosten lassen sich durch Eigenleistungen sparen?

Kostencheck-Experte: Bei einzelnen Arbeiten kann man davon ausgehen, dass sich rund die Hälfte der Kosten sparen lässt, wenn man selbst arbeitet. Das Verhältnis zwischen Material- und Arbeitskosten liegt häufig bei 40 : 60.

In unserem Kostenbeispiel hätten sich durch einfach zu erledigende Arbeiten noch rund 15.600 EUR sparen lassen:

  • Anbringen der Isolier-Klinker in Eigenregie
  • Geschossdecken selber dämmen
  • Erneuern der Bodenbeläge in Eigenregie

Das kann von Fall zu Fall aber unterschiedlich sein und hängt auch von den eigenen Fähigkeiten ab. Das Neudecken eines Dachs, den Einbau einer Heizung oder das Erneuern von Sanitär-Installationen sollte man auf jeden Fall entsprechend qualifizierten Fachbetrieben überlassen. Auch beim Fenstereinbau sollte ein Fachbetrieb beauftragt werden.

Mehr Informationen zu den Kosten im Einzelnen finden Sie in den folgenden Beiträgen:

Kosten im Innenbereich
Kosten für Fenstereinbau und Fensteraustausch im Altbau
Kosten für die Dacherneuerung
Kosten für Dämmmaßnahmen