Haus aufstocken – welche Kosten muss man rechnen?

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Wenn im Haus einfach zu wenig Platz ist und auch ein Dachausbau nicht möglich ist, bleibt als Lösung nur noch eine Aufstockung. Welche Kosten so etwas verursachen kann, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Kann man denn so einfach aufstocken?

Kostencheck-Experte: Ganz „so einfach“ ist das natürlich nicht – bei einer geplanten Aufstockung müssen schon eine Menge Dinge beachtet werden. Immerhin ist eine Aufstockung in den meisten Fällen aber immer noch deutlich günstiger als das Errichten eines Anbaus (die Kosten für das Anbauen werden häufig massiv unterschätzt).

Bei einer Dachaufstockung wird der Kniestock angehoben – diese Art der Aufstockung kommt also überall dort zum Einsatz, wo die vorhandene Dachneigung keinen sinnvollen Dachausbau zulässt.

Wenn man schon dabei ist, den Kniestock (Drempel) zu erhöhen, kann man natürlich auch gleich ein komplett neues, vollwertiges Geschoss errichten.

Eine weitere Möglichkeit ist, einem vorhandenen Flachdach ganz einfach ein passendes Steildach „aufzusetzen“ – und darunter einen gewöhnlichen Dachbodenausbau durchzuführen.

Für eine Aufstockung gibt es also viele Möglichkeiten – je nachdem, um welche Art von Haus mit welcher Dachform es sich handelt und welcher zusätzliche Platzbedarf besteht.

Vielfach werden für die Aufstockung des Hauses heute Fertig- oder Halbfertigteile verwendet. Das verkürzt die Bauzeit und sorgt zudem für eine Reduktion der Kosten. Billig ist ein solches Vorhaben dennoch nicht – bevor man sich an eine solche Umgestaltung des Hauses wagt, sollte man also in jedem Fall sorgsam überlegen – immer vorausgesetzt, die Aufstockung ist überhaupt genehmigungsfähig. Diese Frage kann aber bereits ein Architekt im Vorfeld beantworten.

Frage: Was kosten Dachaufstockungen in der Regel?

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Soll ein Flachdach zu einem Steildach umgebaut werden, ist mit Kosten von mindestens 25.000€ zu rechnen

Kostencheck-Experte: Das hängt natürlich immer von der Art der durchgeführten Aufstockung und von der Größe des Hauses ab.

Bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus kann aber schon eine einfache Anhebung des Kniestocks deutlich über 10.000 EUR kosten, dazu kommen dann noch die Planungs- und Genehmigungskosten sowie die Kosten für den eigentlichen Dachausbau.

Will man statt eines lediglich höheren Drempels gleich ein ganzes Geschoss unter das Dach packen, bei dem dann natürlich auch noch Fenster und eine Decke nötig sind, steigen die Kosten entsprechend.

Bei einem Einfamilienhaus in durchschnittlicher Größe mit einem Flachdach, auf das man ein Steildach bauen möchte, muss man mit Kosten von mindestens 25.000 EUR rechnen. Auch hier kommen die Planung- und Genehmigungskosten sowie die Kosten für den eigentlichen Dachgeschossausbau dann noch dazu.

Ein kleines Kostenbeispiel aus der Praxis:

Wir haben bei unserem Einfamilienhaus ein Flachdach mit 80 m² Fläche und möchten zusätzlichen Raum gewinnen. Aus diesem Grund lassen wir auf unserem Flachdach ein klassisches Satteldach mit einer Dachneigung von 45° errichten, das wir danach komplett ausbauen.

Posten Preis
Dachstuhl errichten 7.900 EUR
Dachdämmung und Dacheindeckung 20.160 EUR
Einbau von 5 Schrägdachfenstern 3.570 EUR
Innenausbau Dachgeschoss komplett 28.000 EUR
Deckendurchbruch und Treppe 6.200 EUR
Gesamtkosten 65.830 EUR
Gesamtkosten pro m² 822,88 EUR pro m²

Hierbei handelt es sich natürlich lediglich um ein einzelnes Kostenbeispiel für ein ganz bestimmtes Bauvorhaben unter bestimmten örtlichen Gegebenheiten. Die Kosten können in anderen Fällen auch deutlich unterschiedlich liegen. Die Nebenkosten für Planung und Genehmigung haben wir in diesem Fall nicht berücksichtigt.

Die Kosten für unser Vorhaben mögen auf den ersten Blick enorm erscheinen – im Vergleich zu einem Anbau
hat uns die Aufstockung aber gerade einmal die Hälfte gekostet. Ein gleich großer Anbau wäre mehr als doppelt so teuer geworden.

Frage: Von welchen Faktoren hängen die Kosten für eine Dachaufstockung ab?

Kostencheck-Experte: Hier kommen natürlich sehr viele Faktoren zum Tragen:

  • die Art der geplanten Aufstockung (Drempel anheben, komplett neues Geschoss, Flachdach mit Steildach überdecken
  • die genaue Ausführung der Arbeiten im Einzelnen (z.B. gewählte Dachform für die Steildachüberdeckung, Art der Dämmung und der Dacheindeckung, etc.)
  • die Kosten für den Innenausbau des neuen Geschosses
  • die Kosten für Planung und Genehmigung
  • die Kosten für nötige Wärmeschutzmaßnahmen
  • die Kosten für den Einbau neuer Fenster (bei zusätzlichem Geschoss und Steildachüberdeckung, aber auch bei Dachgeschossausbau nach Kniestockanhebung)

Alle diese Dinge müssen für eine Abschätzung der Kosten berücksichtigt werden und spielen im Einzelfall eine Rolle.

Frage: In welchen Fällen sind Aufstockungen überhaupt möglich?

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Nicht immer ist eine Aufstockung erlaubt

Kostencheck-Experte: Um das herauszufinden, lohnt gleich zu Anfang ein Blick in den örtlichen Bebauungsplan. Dort ist festgelegt, welche Höhen und Geschosszahlen die Gebäude im jeweiligen Bereich haben dürfen.

Als Alternative, wenn kein weiteres Geschoss mehr erlaubt ist, kann man oft ein zurückspringendes Geschoss bauen: hier wird ein Teil des Dachs abgetragen und ein weiteres Geschoss aufgesetzt – allerdings nur auf der hinteren Hälfte des Gebäudes. Das wird in vielen Fällen genehmigt.

Der frei bleibende Vorderteil dieser „Staffelgeschoss“ genannten Konstruktion kann dann als Dachterrasse oder für ein Gründach genutzt werden.

Ansonsten sollte man einfach eine Bauvoranfrage stellen (das kostet meist recht wenig, wenn der Prüfungsaufwand für die Behörde nicht besonders hoch ist, kommt man oft mit Kosten von 50 EUR- 200 EUR für eine offiziell gültige Antwort vom Bauamt davon).

Grundsätzlich kann aber auch ein Architekt immer darüber Auskunft geben, was am jeweiligen Ort erlaubt ist und was nicht.

Frage: Welche Planungskosten muss man rechnen?

Kostencheck-Experte: Um einen Architekten kommt man bei größeren Vorhaben (außer manchmal bei kleineren Kniestockanhebungen) nicht herum. Die Kosten richten sich immer nach den Gesamtkosten des Baus und können in der HOAI nachgeschlagen werden, an die jeder Architekt bei seiner Honorargestaltung gebunden ist.

Als groben Überschlagswert kann man von rund 10 % – 15 % der Gesamtkosten als Architektenhonorar ausgehen.