Was darf ein Hausmeister kosten?

Wer sich als Vermieter nicht um alles immer selbst kümmern möchte, kann einen Hausmeister anstellen oder einen Hausmeister-Service beauftragen. Dabei muss man aber als Vermieter sehr genau auf die Kosten achten – nicht nur wegen des eigenen Geldbeutels, sondern auch wegen der gesetzlichen Vorgaben. Was ein Hausmeister maximal kosten darf, wollten wir vom Kostencheck-Experten wissen.

Frage: Welche Kosten darf ein angestellter Hausmeister oder ein beauftragter Hausmeisterservice verursachen?

Kostencheck-Experte: Das Maß aller Dinge ist hier die Nebenkostenabrechnung. Die Kosten für den Hausmeister oder für einen beauftragten Hausmeisterservice werden am Ende ja auf die einzelnen Mieter umgelegt, sie gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten. Das Wort, auf das es im Gesetz dabei ankommt lautet „verhältnismässig“. Unverhältnismäßig hohe Kosten brauchen Mieter nämlich nicht zu bezahlen – in diesem Fall würde man als Vermieter auf den Kosten für den Hausmeister schlicht sitzenbleiben und dürfte sie nicht auf die einzelnen Mieter des Hauses umlegen.

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Wie hoch die Kosten für einen angestellten Hausmeister oder einen beauftragten Hausmeisterservice sein dürfen, damit sie noch dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen, dafür gibt es keine rechtsverbindliche Regelung. Gerichte beurteilen das immer im Einzelfall nach den für den einzelnen Mieter entstehenden Kosten.

Als groben Richtwert kann man die Grenze für umlagefähige, ausreichend wirtschaftliche Kosten aber bei rund 0,50 EUR pro m² Wohnfläche und Monat sehen. Das bedeutet, in einem Haus mit 8 Wohnungen à 50 m² (=400 m² Wohnfläche) wären bis zu 200 EUR monatlicher Kosten noch als wirtschaftlich zu sehen, mehr allerdings nicht mehr. Im Einzelfall kann das je nach Situation aber noch leicht nach oben oder unten abweichen – entscheidend ist, wie das zuständige Gericht das im Streitfall sieht.

Nur regelmäßige Kosten sind umlagefähig

Dabei gilt es auch zu berücksichtigen, dass nicht alle Hausmeisterkosten grundsätzlich umlagefähig sind, sondern nur jene Kosten, die regelmäßige Tätigkeiten darstellen. Instandhaltungs- und Wartungsarbeiten sind grundsätzlich nicht umlagefähig – egal, wer sie macht. Bei den umlagefähigen Hausmeister-Kosten sind also nur Dinge wie Treppenhausreinigung, Winterdienst, Gartenpflege und Sicherheitsüberprüfungen und regelmäßige Wartungsarbeiten eingeschlossen.

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Kostenbeispiel aus der Praxis

Wir haben ein Mehrparteienhaus mit insgesamt 13 Wohnungen (insgesamt 920 m² Wohnfläche). Wir überlegen, ob wir statt dem Reinigungsservice, dem Gärtnerservice und dem beauftragten Winterdienst-Anbieter nicht einfach einen Hausmeister einstellen, und welche Kosten der angestellte Hausmeister verursachen dürfte.

Posten	Preis
Wohnfläche	920 m²
wirtschaftliche Kostengrenze Umlagefähigkeit damit	450 EUR mtl.
Lohnkosten Minijob, Verdienst 350 EUR mtl.	350 EUR
Nebenkosten Minijob, Verdienst 350 EUR mtl.	51,10 EUR
Gesamtkosten monatlich bei Minijob mit 350 EUR Verdienst	401,10 EUR
mögliche Stundenzahl bei ges. Mindestlohn (9,35 EUR)	ca. 37 Stunden monatlich

Die Berechnung der maximalen Hausmeisterkosten bei angestellten Hausmeistern ist durchaus schwierig und muss unbedingt auch die anfallenden Lohnnebenkosten beinhalten. Eine Vollzeitstelle wird in den meisten Fällen nur bei sehr großen Wohnanlagen noch als wirtschaftlich zu sehen sein, auch Halbtagesstellen sind häufig vermutlich bereits problematisch.

Frage: In welchem Rahmen bewegen sich die erlaubten Kosten?

Kostencheck-Experte: Am Ende zählt natürlich immer, was ein einzelnes Gericht noch als zulässig und verhältnismäßig ansieht. Der grobe Richtwert von 0,50 EUR pro m² Wohnfläche pro Monat ist rechtlich nicht bindend und kann nur als erste, grobe Orientierung dienen.

Setzt man diesen Richtwert allerdings an, lassen sich damit in vielen Fällen nur sehr geringe Stundenzahlen finanzieren. In sehr vielen Fällen wird das höchstens über einen steuerlich sehr günstigen Minijob, bei dem geringe Nebenkosten anfallen, zu realisieren sein – ein Anstellungsverhältnis als Halbtages- oder gar Vollzeitstelle liegt in vielen Fällen bei eingerechneten Nebenkosten höchstwahrscheinlich weit über dem angepeilten Richtwert. Mehr über die Kosten von Beschäftigten auf Minijob-Basis erfahren Sie detailliert an dieser Stelle.

Kosten für regelmäßige vs. einmalige Arbeiten

Dabei muss auch darauf geachtet werden, dass nur die regelmäßigen Leistungen des angestellten Hausmeisters berücksichtigt werden: auf die Mieter umgelegt werden dürfen nur solche Kosten, die auch tatsächlich regelmäßige anfallende Arbeiten betreffen – Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten muss man als Vermieter selbst bezahlen – auch in Form der entsprechenden Lohnkosten.

Hausmeister-Services

Bei Hausmeister-Services liegen die möglichen Stundenzahlen dann meist noch deutlich niedriger – im bundesweiten Durchschnitt verlangen diese Unternehmen Stundensätze von rund 32,50 EUR pro Stunde – hier muss man dann bereits sehr genau überlegen, was man seinen Mietern noch zumuten kann bzw. zumuten darf.

Doppelverrechnungen

Auf keinen Fall sollte es zu Doppelverrechnungen in irgendeiner Form kommen – etwa Hausmeister und gleichzeitig Verrechnung einer Treppenhausreinigung vom Reinigungsdienstleister oder gleichzeitig Verrechnung von Winterdienstleistungen bei einem externen Anbieter. Hier kann man beinahe schon davon ausgehen, dass das als unwirtschaftlich abgelehnt wird, wenn man nicht wirklich sehr stichhaltige Gründe für solche Doppel-Leistungen anführen kann.

Frage: Wovon hängen die maximal möglichen Kosten für einen Hausmeister ab?

Kostencheck-Experte: Maßgeblich ist hier:

welche regelmäßigen Arbeiten (nicht Reparaturen oder Instandhaltungsarbeiten) überhaupt anfallen
welche Kosten dafür entstehen (Richtwert 0,50 EUR je m² Wfl. je Monat)
ob Mieter mit der Kostenhöhe einverstanden sind
ob es günstigere Angebote für die Leistungen gibt (z. B. Pauschalen von Hausmeister-Service-Anbietern oder Reinigungsdiensten)
wie die Kostenhöhe vom zuständigen Gericht bewertet wird (in Streitfällen)