Immobilie überschreiben: Welche Kosten sind zu bedenken?

Man muss nicht immer bis zum Erbfall warten – Immobilien kann man auch bereits zu Lebzeiten an den eigenen Ehepartner oder die Kinder übertragen. Das hilft etwa, die Verwertung des Hauses im Pflegefall zu vermeiden. Dabei sind allerdings einige Kosten zu berücksichtigen. Mit welchen zusätzlichen Beträgen man rechnen muss, wenn man Haus, Grund oder Eigentumswohnung überschreiben will, besprechen wir mit dem Kostencheck-Experten in unserem Interview.

Frage: Was kostet das Überschreiben einer Immobilie?

Kostencheck-Experte: Hierbei muss man unterscheiden zwischen Kosten, die immer anfallen – und Kosten die nur in bestimmten Fällen anfallen können.

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Mit Notar- und Grundbuchkosten ist immer zu rechnen. Sie betragen rund 1 % bis 2 % des Immobilienwerts.

Schenkungssteuer fällt grundsätzlich nur bei einer Schenkung an, das heißt, nur dann, wenn die Übertragung an keinerlei Gegenleistung gebunden ist. Das regelt jeweils der (ohnehin zwingend notwendige) Vertrag bei der Übergabe. Für die Schenkungssteuer gelten darüber hinaus bestimmte Freibeträge, die abhängig vom Verwandtschaftsgrad des Empfängers sind.

Kostenbeispiel aus der Praxis

Wir übertragen unser Einfamilienhaus mit einem Wert von 180.000 EUR schon frühzeitig an eines unserer Kinder, damit das Haus nicht verwertet wird, sollten wir pflegebedürftig werden.

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Posten	Preis
Beurkundung und Grundbucheintragung gesamt	2.071,41 EUR
Schenkungssteuer	0 EUR (in diesem Fall: innerhalb des geltenden Freibetrags)
Gesamtkosten der Übertragung damit	2.071,41 EUR

Die hier gezeigten Kosten beziehen sich auf einen konkreten Übertragungsfall, bei dem es sich um eine Schenkung ohne Gegenleistung handelt. Abhängig vom Hauswert, der genauen Vertragsgestaltung sowie vom Verwandtschaftsgrad des Empfängers können die Kosten in anderen Fällen auch unterschiedlich liegen.

Frage: In welchem Preisrahmen bewegen sich die Kosten bei einer Übertragung?

Kostencheck-Experte: Die Kosten für Notar und Grundbuch richten sich immer nach dem Hauswert, daneben auch nach dem Aufwand bei der Beurkundung durch den Notar. Neben einer gewöhnlichen Schenkung (Übertragung ohne Gegenleistung) können im Vertrag auch bestimmte Gegenleistungen (z. B. Pflicht zur Pflege der Eltern in einem bestimmten Umfang, Pflicht zur Bezahlung einer monatlichen Rente an den Übertragenden, Kreditübernahme, etc.) mit berücksichtigt werden. Die Notarkosten können bei solchen aufwendigen Vertragsgestaltungen dann etwas höher liegen.

Schenkungssteuer und gegebenenfalls auch spätere Pflichtteilsausgleiche im Erbfall können dann noch dazu kommen.

Frage: Wovon hängen die Kosten bei der Übertragung einer Immobilie ab?

Kostencheck-Experte: Maßgeblich sind hier:

der Wert der Immobilie
ob die Wohnfläche über oder unter 200 m² liegt
ob die übertragene Immobilie danach vom Empfänger selbst bewohnt wird
die genaue Vertragsgestaltung (besondere Rechte, Pflichten des Empfängers, etc.)
mögliche spätere Kosten im Erbfall

Frage: Wann muss man Schenkungssteuer bezahlen – und wie viel?

Kostencheck-Experte: Welche Freibeträge für die Schenkungssteuer gelten, hängt immer vom Verwandtschaftsgrad des Empfängers ab. Das zeigt die nachfolgende Tabelle:

Empfänger ist	Freibetrag	mögliche Erbschaftssteuersatz über dem Freibetrag
Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner	500.000 EUR	7 % bis 30 %, gestaffelt
Kinder sowie Enkel, wenn deren Eltern bereits verstorben sind	400.000 EUR	7 % bis 30 %, gestaffelt
Enkel (bei noch lebenden Eltern)	200.000 EUR	7 % bis 30 %, gestaffelt
Eltern oder Großeltern oder Geschwister oder Nichten und Neffen oder Schwiegerkinder, Schwiegereltern oder Stiefeltern	20.000 EUR	15 % bis 43 %, gestaffelt
kein Verwandter	20.000 EUR	30 % bis 50 %, gestaffelt

Dabei gilt allerdings eine Ausnahmeregelung für den Freibetrag: ist der übertragene Wohnraum nicht größer als 200 m² und der Hauswert nicht größer als 400.000 EUR, fällt die Schenkungssteuer bei eigenen Kindern weg, wenn diese die Immobilie während der nächsten 10 Jahre durchgehend selbst bewohnen.

Frage: Wann kommt es zu einem Pflichtteilsausgleich?

Kostencheck-Experte: Wenn das Haus an ein Kind übertragen wurde, haben die anderen Erben (z. B. weitere Kinder) 10 Jahre lang dennoch Anspruch auf einen Pflichtteil, der sich aus dem Hauswert ergibt.

Das heißt: Tritt nach der Übertragung sofort der Erbfall ein, wird der Wert der Immobilie zum Wert der übrigen Erbmasse hinzugerechnet, alle Erben erhalten daraus ihren Pflichtteil. Je länger die Übertragung zurückliegt, desto geringer wird ihr Pflichtteilsanspruch aus dem Immobilienwert – pro verstrichenem Jahr zwischen Übertragung und Erbfall verringert er sich um 10 %. Zehn Jahre nach der Übertragung haben die anderen Erben dann keinen Anspruch mehr auf einen Pflichtteil aus dem Immobilienwert.

Frage: Wann wird das Gebäude vom Staat eingezogen?

Kostencheck-Experte: Grundsätzlich hat das Sozialamt die Möglichkeit, eine Übertragung rückgängig zu machen und die Immobilie einzuziehen und zu verwerten, wenn die anfallenden Pflegekosten nicht aus eigenem Vermögen des Übertragenden bestritten werden können.

Das gilt allerdings nur bis maximal 10 Jahre nach dem Umschreiben der Immobilie. Wer also vermeiden möchte, dass sein Haus vom Staat für die Deckung der Pflegekosten veräußert wird, sollte es möglichst mindestens 10 Jahre vor einer zu erwartenden Pflegebedürftigkeit an eines seiner Kinder übertragen haben.

Frage: Wie kann man die Kosten für eine Hausüberschreibung vermeiden?

Kostencheck-Experte: Das gelingt vor allem durch eine entsprechende Gestaltung. Wenn die Eigentumsübertragung nicht mehr völlig ohne Gegenleistungen (also als Schenkung) erfolgt, sondern bestimmte Rechte vereinbart werden (Wohnrecht, Nießbrauchsrecht, etc.) oder wenn der Empfänger eine bestimmte Gegenleistung erbringen muss (z. B. Bezahlung einer monatlichen Rente, bestimmte Anzahl von Pflegestunden im Monat, etc.) dann lässt sich die Bezahlung von Schenkungssteuer und gegebenenfalls sogar eine mögliche Rückforderung innerhalb der 10-Jahres-Frist vermeiden. Hier sollte man Beratung beim Notar suchen, denn die vereinbarten Gegenleistungen müssen natürlich auch mit dem übertragenen Wert in einem einigermaßen plausiblen Verhältnis stehen.