Dachausbau – mit diesen Kosten müssen Sie rechnen

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Bisher ungenutzte Dachräume bieten eine gute Möglichkeit, zusätzlichen Wohnraum zu gewinnen. Welche Kosten Sie dafür veranschlagen müssen und wann es teurer werden kann, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Wann lohnt sich ein Dachgeschoss-Ausbau eigentlich – und worauf sollte man achten?

Kostencheck-Experte: Grundsätzlich stellt es eigentlich immer eine gute Möglichkeit dar, den Raum unter der Dachfläche beim Steildach noch nutzbar zu machen. Ein Anbau in der gleichen Größe würde in den meisten Fällen noch teurer, auch der Kellerausbau ist oft problematisch.

Am besten sieht man einen Ausbau des Dachgeschosses natürlich schon beim Neubau vor – dort sind die Kosten dann vergleichsweise am geringsten. Wenn man das Dachgeschoss gleich fest als Wohnraum mit einplant und ausrüstet, sind die Kosten für den Quadratmeter Wohnfläche auch kostengünstiger – insgesamt um rund 15 % bis 20 %.

Wenn man nachträglich ausbauen möchte, muss man sich zunächst die Situation vor Ort einmal genauer ansehen. Dachneigungen von über 35° sind für einen Ausbau optimal, dort geht nur wenig Fläche verloren, besonders beim Satteldach und beim Krüppelwalmdach. Reine Walmdächer kosten dagegen oft Raum wegen der geneigten Giebelwände und verursachen oft deutlich höhere Kosten beim Ausbau.

Sehr flache Dächer mit gleichzeitig niedrigem Kniestock stellen immer ein Problem dar – man kann in diesem Fall zwar eine Kniestockanhebung vornehmen lassen, muss dann aber meist mit enormen Kosten rechnen. Ansonsten bleibt oft nur wenig Fläche im Dachgeschoss über, die man später nutzen kann.
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Die Kosten für die Dachdämmung sind erheblich

Einen großen Teil der Kosten verschlingt beim nachträglichen Ausbau oft die notwendige Dachdämmung, wenn sie noch nicht vorhanden ist. Ein ausreichend gedämmtes Dach ist aber die Voraussetzung für die Nutzung der Dachräume als Wohraum – darum kommt man nicht herum. Oft bietet es sich an, das Dach komplett mit einer Aufdachdämmung versehen zu lassen, und gleichzeitig eine Dachsanierung durchzuführen – auf diese Weise hat man dann wenigstens die nächsten 30 – 40 Jahre keine Erhaltungskosten beim Dach mehr zu befürchten. Gerade bei schon älteren Dächern lohnt es sich oft, Dämmung und Neueindeckung gleich in einem erledigen zu lassen. Die Kosten liegen dann natürlich etwas höher – man muss mehr Geld in die Hand nehmen, erspart sich dafür aber später einiges.

Frage: Was kann so ein kompletter Dachausbau kosten?

Kostencheck-Experte: Das kann man pauschal natürlich nur schwer sagen, hier hängt auch vieles von der Situation vor Ort ab und von der Ausstattungsqualität, die man wünscht.

Wenn man einen bisher ungeheizten Abstellraum unter dem Dach komplett in eine bewohnbare Fläche verwandeln will, kann man sich ganz grob an die Kosten für einen kompletten Innenausbau (denn darum handelt es sich im Grunde) halten, der im Allgemeinen mit mindestens 400 EUR pro m² bis 500 EUR pro m² angesetzt wird.

Dazu kommen dann allerdings im Gegensatz zum klassischen Innenausbau auch noch die Kosten der Dämmung für den gesamten Raum und noch die Estrichkosten und die Kosten für Dachfenster, sodass am Ende eher 800 EUR pro m² bis 1.000 EUR pro m² realistischer sein werden.

Diese Kosten sinken aber, wenn bereits Teile der notwendigen Ausstattung vorhanden sind. Sie können aber noch einmal deutlich steigen, wenn beispielsweise eine Kniestockanhebung erfolgen soll. Man muss hier also immer den Einzelfall betrachten, pauschal ist das nur wenig aussagekräftig.

Ein kleines Kostenbeispiel aus der Praxis:
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Müssen zusätzlich Schäden behoben werden, steigen die Kosten deutlich

Bei einem Altbau mit Satteldach (Dachneigung 45°) und ungedämmtem, 25 Jahre alten Dach soll das Dachgeschoss komplett ausgebaut und als Wohnraum nutzbar gemacht werden. Der Dachstuhl hat bereits einige kleinere Schäden, die allerdings nicht gravierend sind. Im Zuge des Ausbaus soll das schon ältere Dach nicht nur gedämmt (Aufdachdämmung) werden, sondern es sollen auch gleich die Eindeckung erneuert und die Schäden am Dachstuhl ausgebessert werden.

Posten Preis
Dachdämmung, Erneuerung der Eindeckung mit Betondachsteinen, Mängelbehebung am Dachstuhl 26.000 EUR
5 Dachfenster samt Einbau 3.250 EUR
kompletter Innenausbau (teilweise in Eigenregie) 22.500 EUR
Gesamtkosten 51.750 EUR

Hier handelt es sich natürlich lediglich um ein einzelnes Kostenbeispiel, das nur für einen ganz bestimmten Fall und bestimmte örtliche Gegebenheiten gilt. Je nach Situation vor Ort und gewünschtem Ausstattungsstandard können die Kosten für den Dachausbau in anderen Fällen auch deutlich unterschiedlich liegen.

Unser Beispiel zeigt aber bereits sehr schön, wie hoch die Kosten für eine Dachdämmung und eine Dacherneuerung zu Buche schlagen. Auch wenn erst ein späterer Ausbau des Dachgeschosses geplant ist, lohnt es daher, schon beim Neubau bereits auf eine entsprechende Gestaltung des Dachs zu setzen und zumindest für eine ausreichende Dachdämmung und die wichtigsten Anschlüsse im Dachbereich zu sorgen. Das lässt sich beim Neubau meist mit geringen Mehrkosten umsetzen, erleichtert einen späteren Ausbau aber erheblich und sorgt dann für deutlich geringere Kosten.

Frage: Wovon hängen die Kosten für einen Dachausbau im Allgemeinen ab?

Kostencheck-Experte: Hier kommen natürlich viele unterschiedliche Kostenpunkte zum Tragen.

Zunächst einmal richten sich die Kosten nach folgenden Faktoren:

  • nach der Art des Dachs und dem Zustand des Dachs
  • ob eine Dämmung bereits vorhanden ist oder erst hergestellt werden muss
  • was beim Innenausbau alles an Maßnahmen nötig wird (z. B. auch ein zusätzliches Badezimmer und damit eine komplette Sanitärinstallation)
  • welche Ausstattungsqualität am Ende erreicht werden soll

Beim Ausbau sind dafür eine ganze Reihe von Arbeiten nötig, die natürlich alle Kosten verursachen. Das sind zunächst einmal:

  • die Kosten für die Dämmung des Dachs
  • die Kosten für eine eventuelle Kniestockanhebung
  • die Kosten für eventuell notwendige Sanierungsmaßnahmen am Dach (Dachstuhlausbesserung, Eindeckung erneuern, Sanierungsarbeiten an den Giebelwänden, etc.)
  • die Kosten für die Dachfenster und deren Einbau

Dazu kommen dann die Kosten für die Innenausbau-Maßnahmen:

  • die Kosten für Dämmmaßnahmen auf der Innenseite (Zwischensparrendämmung)
  • die Kosten für das Verkleiden der Wände
  • die Kosten für den Einbau eines Estrichs und falls gewünscht der Fußbodenheizung
  • die Kosten für die Wandgestaltung (Verputzen, Streichen / Tapezieren)
  • die Kosten für den Einbau einer eventuellen abgehängten Decke (falls gewünscht)
  • die Kosten für den Bodenbelag
  • die Kosten für das Verlegen der elektrischen Leitungen ins Dachgeschoss
  • die Kosten für das Erweitern der Heizung ins Dachgeschoss
  • das Verlegen von Wasser- und Abwasserleitungen im Dachgeschoss (falls benötigt)
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Die Kosten für den Innenausbau sind erheblich

Diese Arbeiten können je nach Gestaltungswünschen natürlich sehr unterschiedliche Kosten verursachen – manches kann oft auch wegfallen, weil es nicht benötigt wird (etwa ein Wasseranschluss im Dachgeschoss).

Manches lässt sich auch in Eigenregie erledigen (etwa das Einbringen der Zwischensparrendämmung, das Verkleiden der Wände, Verlegen von Trockenestrich-Elementen). In diesem Fall spart man sich dann oft einiges an Handwerkerkosten. Für geschickte Handwerker sind diese Arbeiten (nach Anleitung) oft recht gut möglich. Das drückt am Ende die Kosten oft erheblich.

Frage: Was kostet eine Dachdämmung?

Kostencheck-Experte: Das ist ganz unterschiedlich – es hängt unter anderem auch davon ab, ob man gleichzeitig sein Dach saniert oder nicht.

Im Falle einer Sanierung und Erneuerung der Dacheindeckung ist eine Aufdachdämmung sicherlich die beste Möglichkeit. Sie ist die wirksamste und unproblematischste Art der Dämmung (sichere Vermeidung von Wärmebrücken), es muss allerdings zwingend die gesamte Dacheindeckung abgenommen werden. Das lohnt sich nur, wenn man ohnehin eine neue Eindeckung plant. Für eine Aufdachdämmung nach geltendem EnEV-Standard müssen Sie samt Eindeckung Gesamtkosten von ungefähr 150 EUR pro m² bis 250 EUR pro m² rechnen.

Wenn die Dacheindeckung unangetastet bleiben soll, können Sie auch von innen her dämmen. Die strengen Mindestwerte der EnEV erreichen Sie heute von innen her aber meist nur noch durch eine Verbindung von Zwischensparrendämmung (die ohnehin nötig ist) und einer Untersparrendämmung. Beides zusammengenommen verursacht Kosten, die auch in einem Bereich von rund 100 EUR pro m² liegen.

Es besteht aber auch die Möglichkeit, die Zwischensparrendämmung selbst einzubringen und Verkleidungsplatten mit aufkaschierter Dämmung zu verwenden. Das kann helfen, Kosten zu sparen. Die nötige Dämmstärke muss hier allerdings individuell berechnet werden und wärmebrückengefährdete Bereiche müssen ausgemacht und mit besonderer Sorgfalt behandelt werden. Am besten lässt man solche Maßnahmen also vom Fachmann planen und hält sich beim Selbstausbau streng an die Vorgaben bei Material und Ausführung.

Auch Einblasdämmungen können gegebenenfalls eine Möglichkeit sein, das hängt aber vom Einzelfall ab.

Frage: Wie viele Dachfenster sollte man eigentlich einplanen – und welche Kosten verursacht das?

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Wie viele Fenster eine Dachwohnung haben muss, ist festgelegt

Kostencheck-Experte: Dafür gibt es klare Regeln. Die jeweiligen Landesbauordnungen sehen vor, dass je nach Bundesland entweder 10 % oder 12,5 % der Raumgrundfläche an Lichtflächen vorhanden sein müssen.

Als Raumgrundfläche gelten hier allerdings nur jene Bereiche, in denen die Raumhöhe 2,40 m überschreitet. Die Fläche unter den Schrägen braucht nicht mitgezählt zu werden. Als Lichtfläche gilt zudem das Maß der Fensteröffnungen, nicht die Glasflächen.

Einzig Berlin macht keine exakten Vorschriften über die Größe der Lichtflächen, verlangt jedoch in seiner Landesbauordnung ebenfalls, dass sie „ausreichend“ vorhanden sein müssen.

Beim Dachfenstereinbau sollte man die Fenster am besten so wählen, dass sie zwischen die vorhandenen Dachsparren passen. Müssen Sparren für den Einbau entfernt werden, wird es meist teuer.

Für ein Dachfenster in kleinen bis mittleren Maßen müssen Sie dabei samt Einbau mindestens 400 EUR bis 500 EUR rechnen, großflächige Dachfenster oder Dachfenster mit Austritt können aber leicht auch bis zu 3.000 EUR und sogar mehr kosten.

Auch Sonderausstattungen wie Rollladen oder elektrische, automatisch nach dem Wetter oder der Uhrzeit gesteuerte Bedienung kann den Preis von Dachfenstern schnell erhöhen.

Dachgauben sind natürlich auch eine Möglichkeit – sie bringen neben dem Gewinn an Helligkeit oft auch einen wertvollen Raumgewinn im Dachraum. Gauben sind allerdings verhältnismäßig teuer – selbst für eine eher kleine Fertiggaube müssen Sie meist bereits 7.000 EUR bis 10.000 EUR samt Einbau rechnen.

Frage: Welche Kosten können für den Innenausbau anfallen?

Kostencheck-Experte: Hier kommen natürlich vielfältige Kosten von unterschiedlichen Gewerken auf Sie zu.

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Allein die Kosten für den Gipskarton sind erheblich

Der reine Materialpreis für Gipskartonplatten bei der Wandverkleidung liegt in der Regel in einem Bereich von rund 10 EUR pro m² bis 15 EUR pro m², abhängig von der Plattenqualität und Ausführung. Erledigt der Handwerker das Anbringen, werden Sie meist mit Kosten von 50 EUR pro m² bis 80 EUR pro m² rechnen müssen.

Zementgebundene Trockenestrichelemente für den Fußbodenaufbau liegen preislich meist zwischen 30 EUR pro m² und 50 EUR pro m², mit gleich integrierter Fußbodenheizung wird das natürlich teurer. Sie können sie meist auch gut selbst verlegen, ansonsten müssen Sie die Kosten für den Handwerker noch dazurechnen.

In der nachfolgenden Tabelle finden Sie dann noch weitere Kosten, die anfallen können. Dabei handelt es sich aber nur um ungefähre Richtangaben, im Einzelfall können die Kosten dann durchaus abweichen, je nachdem was in welcher Qualität benötigt wird.

Arbeiten Kosten pro m² (ungefähr)
Innenputz und Wandgestaltung (Materialpreis bei Selbstausführung) rund 25 EUR pro m² bis 40 EUR pro m² Wandfläche
Wandgestaltung in hoher Qualität durch Handwerksbetrieb ab rund 90 EUR pro m² bis 100 EUR pro m² Wandfläche
Errichten von Zwischenwänden (Trockenbauwand) rund 60 EUR pro m² bis 80 EUR pro m²
Zwischentür samt Zarge ab rund 120 EUR
Elektroinstallation im Dachgeschoss komplett durch Fachbetrieb rund 40 EUR pro m² bis 70 EUR pro m²
Heizkörper samt Anschluss (ohne Verlegen der nötigen Leitungen) ab rund 500 EUR
Trockenestrichelemente mit integrierter Fußbodenheizung zum Selbstaufbau ab rund 100 EUR pro m²
Bodenbeläge einfach, zum Selbstverlegen ab rund 10 EUR pro m²
Bodenbeläge hochwertig, zum Selbstverlegen rund 20 EUR pro m² bis 40 EUR pro m²
Bodenfliesen hohe Qualität samt Verlegung ab rund 70 EUR pro m²

Frage: Wie behält man die Übersicht über alle diese Kosten?

Kostencheck-Experte: Am besten lässt man die Kosten für den kompletten Ausbau von einem Fachmann planen – er kann auch gleich die Ausschreibung der einzelnen Arbeiten und die Koordination übernehmen. Dabei kann man natürlich durchaus auch Eigenleistungen mit planen. Auch Dachdecker können oft recht gut beim Planen des gesamten Ausbaus helfen.

Auf diese Weise hat man eine solide Kostenschätzung, auf die man sich am Ende auch verlassen kann und kann seinen Kapitalbedarf realistisch planen. Häufig werden eigene Planungen viel zu optimistisch angegangen, am Ende steht man dann vor enormen Überschreitungen des Budgets, das man sich anfangs eigentlich gesetzt hatte, muss die Arbeiten dann aber dennoch natürlich zu Ende bringen. Das kann man durch fachlich fundierte Planung im Vorfeld vermeiden.

Frage: Gibt es Förderungen für den Dachausbau?

Kostencheck-Experte: Wenn dabei gleichzeitig gedämmt wird, kann man problemlos auch Förderungen für energieeffizientes Sanieren oder entsprechende Förderkredite der KfW in Anspruch nehmen.

Ansonsten muss man im Einzelfall prüfen, ob die entsprechenden Arbeiten auch förderfähig sind.