Mehrfamilienhaus – Kosten und Preise

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Mehrfamilienhäuser können den Wohnbedarf für mehrere Familien decken, aber auch eine Kapitalanlage darstellen. Welche Kosten und Preise man für Bau, Fertigbau oder Gebrauchtkauf von Mehrfamilienhäusern rechnen muss, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Lohnen sich Mehrfamilienhäuser denn als Kapitalanlage überhaupt noch?

Kostencheck-Experte: In vielen Fällen ja – längst aber nicht in allen Fällen.

Wichtig ist dabei immer, dass eine möglichst optimale Vermietbarkeit gegeben ist – das ist das Hauptkriterium. Damit die Rechnung aufgeht, müssen natürlich auch Kosten oder Preis für das Mehrfamilienhaus zu den erzielbaren Mieteinnahmen passen. Beide Faktoren kann man immer nur im Einzelfall beurteilen.

Dazu kommt, welche Renditen man tatsächlich erzielen will, wenn man das Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage sieht.

Frage: Was kosten Mehrfamilienhäuser im Allgemeinen?

Kostencheck-Experte: Das kann man pauschal natürlich nicht beantworten – das hängt vom Haus ab und davon, ob man ein Haus selber baut, als Fertighaus oder gebraucht erwirbt.

Beim Bau können Sie in der Regel von Kosten ab rund 1.500 EUR pro m² ausgehen. In der Praxis werden die Kosten aber meist deutlich höher liegen – von 1.800 EUR pro m² bis 2.000 EUR pro m² sollten Sie dann durchaus ausgehen.

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Der Bau in der Stadt kann deutlich teurer sein als auf dem Land
Beim Bau hängt es allerdings auch stark davon ab, wo Sie bauen. Im städtischen Bereich können die Baukosten bereits deutlich höher liegen – in den letzten Jahren sind die Baukosten an manchen Bauorten auf bis zu 3.000 EUR pro m² oder sogar mehr angestiegen. Hier spielen aber natürlich auch immer die Ausstattung und die Bauweise eine wichtige Rolle.

Das Baugewerbe kalkuliert dagegen häufig mit der sogenannten Kubatur: 400 EUR pro m³ umbautem Raum werden in diesem Fall als Daumenregel verwendet – hier kann es aber klarerweise ebenso deutliche Abweichungen nach oben oder unten geben.

Für Fertighäuser gilt im Allgemeinen ungefähr der gleiche Kostenrahmen – aber auch hier können recht teure Quadratmeterpreise anfallen.

Erwirbt man ein Mehrfamilienhaus von Bauträgern kann es im Einzelfall – je nach Standort – sogar noch teurer werden. Hier muss man allerdings berücksichtigen, dass in diesem Fall ja auch das Grundstück mit eingerechnet ist – bei der Angabe der Baukosten wurde dieser Kostenfaktor ja noch nicht berücksichtigt.

Kauft man ein Mehrfamilienhaus gebraucht, richtet sich der Preis dagegen häufig nach den erzielbaren Mieten.

Ein kleines Kostenbeispiel aus der Praxis:

In einer günstigen Lage in der Nähe einer Großstadt wird ein Mehrfamilienhaus in Massivbauweise errichtet. Die Gesamtnutzfläche beträgt 400 m², es wird kostenbewusst gebaut. Die Baukosten betragen in diesem Fall deshalb 1.880 EUR pro m². Die Kosten für das 1.100 m² große Grundstück liegen bei 170 EUR pro m².

Posten Preis
Grundstück, 1.100 m², Kosten 170 EUR pro m² 187.000 EUR
Mehrfamilienhaus in Massivbauweise 752.000 EUR
Gesamtkosten 939.000 EUR
Gesamtkosten pro m² vermietbarer Fläche 2.934 EUR pro m²

Hierbei handelt es sich natürlich lediglich um ein Kostenbeispiel für ein bestimmtes Haus in einer bestimmten Lage. Die Kosten für andere Mehrfamilienhäuser, insbesondere in anderen Lagen, können auch deutlich unterschiedlich liegen.

In unserem Kostenbeispiel sind keine Baunebenkosten berücksichtigt, auch die Gestaltung der Außenanlage und die Errichtung von notwendigen Parkplätzen haben wir in diese Kosten noch nicht eingerechnet.

Frage: Von welchen Faktoren hängen die Kosten für ein Mehrfamilienhaus in der Regel ab?

Kostencheck-Experte: Hier kommen tatsächlich eine ganze Menge von Faktoren zum Tragen:

  • Art und Größe des Hauses
  • Bauweise und Ausstattung
  • Standort, Lage und Umgebung des Hauses
  • erzielbare Mieten am Standort beim Kauf eines Hauses
  • Anbieter (bei Fertighäusern)

Die Kostenunterschiede, die diese Faktoren verursachen können, sind allerdings, wie wir gesehen haben, beträchtlich.

Frage: Sie haben erwähnt, dass sich der Preis manchmal nach den erzielbaren Mieteinnahmen richtet – wie funktioniert das in der Praxis?

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Oft dauert es über 20 Jahre, bis der Baupreis durch Mieten bezahlt ist
Kostencheck-Experte: Bei Preisverhandlungen über ein schon gebautes und bereits vermietetes Gebäude sind häufig die erzielbare Mieten ein Ausgangspunkt.

Zu früheren Zeiten setzte man in der Regel zwischen 10 und 12 Jahresmieten als Preiskriterium an – heute kann der Ausgangspreis bei über 20 Jahresmieten bis hin zu fast 30 Jahresmieten liegen, insbesondere in guten und aufstrebenden Lagen.

Inwieweit sich das als Kapitalanlage noch rentiert, muss dann aber jeder Käufer für sich selbst beurteilen.

Frage: Wie sieht das mit der Rentabilität überhaupt aus – wie kann man das berechnen?

Kostencheck-Experte: Nun – sehen wir uns das einmal anhand unseres Kostenbeispiels an:

Wir haben Kosten von rund 3.000 EUR pro m² vermietbarer Fläche ermittelt. Bei der tatsächlich vermietbaren Fläche muss man immer etwas aufpassen: Sie entspricht nicht der Gesamtnutzfläche des Gebäudes, da man Nebenanlagen wie etwa Treppen ja noch abziehen muss.

Dem gegenüber stehen die erzielbaren Mieten – dafür müssen wir uns den Mietspiegel in Deutschland einmal etwas näher ansehen. Dafür haben wir einmal die Daten von 2018 zugrundegelegt.

Standort / Wert Mietpreis pro m² pro Monat Jahresmiete pro m²
Durchschnitt Deutschland 7,50 EUR pro m² pro Monat 90 EUR pro m² pro Jahr
gesuchte Lagen 10 EUR pro m² – 12 EUR pro m² pro Monat 120 EUR pro m² – 144 EUR pro m² pro Jahr
Top-Lagen (z.B. München) bis zu 17,50 EUR pro m² pro Monat bis zu 210 EUR pro m² pro Jahr

Bei 320 m² tatsächlich vermietbarer Fläche wie in unserem Kostenbeispiel können wir von Mieteinnahmen von durchschnittlich 28.800 EUR pro Jahr ausgehen, wenn das Gebäude durchgehend vermietet ist.

In guten Lagen liegen die Einnahmen bei bis zu 46.000 EUR pro Jahr, in einer Top-Lage könnte man mit unserem Gebäude bis zu 67.000 EUR Mieteinnahmen pro Jahr erzielen.

Rechnet man nun 3.000 EUR pro m²an Errichtungskosten mit etwa 120 EUR Mieteinnahmen pro Jahr und m² auf, hätte man die Errichtungskosten innerhalb von rund 25 Jahren durch die Mieteinnahmen abgedeckt. Kosten für die Finanzierung und Zinsen sind dabei unberücksichtigt.

In diesem Fall könnte man durchaus noch von einer lohnenden Anlage sprechen, die auf lange Sicht noch einiges an Rendite abwerfen wird.

Frage: Muss man hier nicht auch noch Mietpreissteigerungen berücksichtigen?

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Mietpreiserhöhung sind nicht immer vorherzusagen
Kostencheck-Experte: In der Regel ja – allerdings sind Steigerungen bei Mietpreisen immer etwas schwierig vorherzusagen. Für die nächsten Jahre gehen Experten für Top-Lagen zwar von bis zu 10 % Steigerungen bei den Mieten aus – für die meisten Mieten werden die Steigerungen aber höchstens bei rund 5 % liegen. Im ländlichen Bereich kann man sogar davon ausgehen, dass Mieten einigermaßen auf dem gleichen Niveau bleiben.

Welche Steigerungsraten über die Jahre dann tatsächlich auftreten, wird im Wesentlichen also vom Standort und von der Lage abhängen.

Frage: Inwieweit muss man auch Folgekosten bei einem Kauf oder einem Bau berücksichtigen?

Kostencheck-Experte: Den Folgekosten kommt sogar eine sehr hohe Bedeutung zu. Je nachdem, welche Bauweise man bei einem Haus wählt, können die Folgekosten deutlich unterschiedlich liegen. Über die vielen Jahre danach können sich diese Kosten erheblich summieren.

In der Regel ist es besser, unter Umständen beim Bau etwas teurere Errichtungskosten in Kauf zu nehmen, und dafür hohe Folgekosten zu vermeiden.

Sehen wir uns beispielsweise die Fassade an: wenn Sie eine Fassadenverkleidung – etwa mit Klinker – wählen, haben Sie zwar anfangs höhere Errichtungskosten, vermeiden danach aber hohe Folgekosten für das Sanieren und Streichen der Fassadenfläche. Über 30 oder 40 Jahre hinweg gerechnet würden diese Kosten allein einen erheblichen Umfang annehmen und den Kostenunterschied zwischen der Klinkerfassade und einer Putzfassade deutlich überschreiten.

Das häufig beliebte Flachdach sorgt schon nach wenigen Jahren für ständige Instandhaltungs- und Wartungskosten in sehr hohem Ausmaß. Die laufend notwendigen Inspektionen und Abdichtungen kosten deutlich mehr Geld als der Unterschied zu einer anderen Dachkonstruktion (zum Beispiel klassisches Satteldach oder Pultdach) ausmachen würde – bei diesen Dachformen haben Sie allerdings bei sachgerechter Ausführung meist für Jahrzehnte keinerlei Aufwand.

Frage: Was versteht man unter den Baunebenkosten eigentlich – und wie hoch sind diese Kosten in der Regel?

Kostencheck-Experte: Zu den Baunebenkosten zählt man eine ganze Menge an Kostenpositionen:

  • alle Architekten- und Ingenieurleistungen, inklusive der Kosten für den Statiker
  • alle Baugenehmigungs- und Bauabnahmekosten
  • Kosten für Notar und Grundbucheintragung
  • die Beschaffungskosten für die Baufinanzierung
  • Bearbeitungsgebühren und Bereitstellungsgebühren sowie die Zinsen während der Bauphase
  • Versicherungsprämien für die nötigen Bauversicherungen

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8% der Gesamtbaukosten sind etwa an den Architekten zu zahlen
Dazu können noch weitere Nebenkosten kommen, die von Fall zu Fall unterschiedlich sein können.

Über die Höhe der Baunebenkosten kann man keine pauschale Aussage treffen, da sie von Bau zu Bau unterschiedlich sind. In der Regel müssen Sie aber von rund 10 % bis zu 20 % der Baukosten ausgehen.

Für die Kosten des Architekts gelten als Daumenregel im Normalfall 8 % der Gesamtbaukosten. Die Gebührensätze, die dabei zur Anwendung kommen sind allerdings für alle Architekten die gleichen: abgerechnet wird von Architekten und Statikern immer nach der HOAI, der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Das soll sicherstellen, dass vergleichbare Leistungen auch gleich viel kosten.

Frage: Worauf sollte man beim Bau oder Kauf eines Mehrfamilienhauses unbedingt achten?

Kostencheck-Experte: Wenn man ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage kauft oder baut, sollte die möglichst optimale Vermietbarkeit das wichtigste Kriterium sein. Als zweites wichtiges Kriterium kann man möglichst geringe Folgekosten ansehen.

Diesen beiden Kriterien sollte sich unbedingt alles andere unterordnen. Das fängt bei der Standort- und Grundstücksauswahl an und endet bei der mit geringstmöglichen Folgekosten behafteten Bauweise des Hauses. Bei beiden Punkten kann ein guter und mit dem Bau von Mehrfamilienhäusern gut vertrauter Architekt sehr hilfreich sein.

Eine Kalkulation der Rentabilität und der Rendite sollte im Vorfeld aber unbedingt erfolgen, damit man eine tatsächlich sinnvolle Kapitalanlage schafft.

Wer lediglich ein Zweifamilienhaus für die eigene Nutzung baut, profitiert natürlich auch von geringstmöglichen Folgekosten – hier spielt aber die Vermietbarkeit keine Rolle – das heißt man kann sich bei der Standortwahl vor allem nach den Kosten für das Grundstück richten.

Text: Kostencheck.de
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