Balkonsanierung: Trägt die Kosten die Eigentümergemeinschaft?

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Bei Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen gibt es in vielen Fällen Streit darüber, was als Gemeinschaftseigentum und was als individuelles, also zur eigenen Wohnung gehörendes Eigentum zu werten ist. Dieser Streitfall tritt auch oft dann ein, wenn es um eine Balkonsanierung geht. Wer in diesem Fall zahlen muss und wie hoch die Kosten für die Eigentümergemeinschaft ausfallen würden, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte in unserem Interview.

Frage: Welche Kosten fallen für eine solche Balkonsanierung an und wie sieht es mit der Verteilung der Kosten zwischen einzelnem Eigentümer und Eigentümergemeinschaft genau aus?

Kostencheck-Experte: Welche Kosten für Balkonsanierungen anfallen, lässt sich schwer pauschal beziffern. Hier entscheidet ganz wesentlich das gegebene Schadensausmaß darüber, welche Kosten am Ende anfallen.

Bei mittelschweren Schäden liegen die Kosten meist zwischen 100 EUR pro m² und 200 EUR pro m² Balkonfläche. Sind die Schäden nur leicht, kann es in manchen Fällen noch etwas günstiger werden. Bei schweren Schäden, wo bereits an der Substanz nachgebessert werden muss, können die Kosten aber auch noch deutlich höher liegen.

Kostenverteilung bei der Balkonsanierung

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Die Kosten für einen neuen Bodenbelag trägt der Eigentümer

Grundsätzlich geht es bei der Kostenverteilung einmal darum, was Sondereigentum, also das Eigentum jedes einzelnen Wohnungsbesitzers und was Gemeinschaftseigentum ist, also in den Zuständigkeitsbereich der Eigentümergemeinschaft fällt.

Der Balkon selbst kann nur vom jeweiligen Eigentümer genutzt werden, eine Mitbenutzung durch andere Eigentümer im Haus ist schon allein aufgrund der fehlenden Zugangsmöglichkeit ausgeschlossen. Zudem kann der Balkon als Teil der Wohnung gesehen werden, die in sich abgeschlossen sein muss. Daraus ergibt sich ganz klar: Der Balkon selbst ist also auf jeden Fall Sondereigentum.

Das gilt allerdings nicht für die konstruktiven Bauteile des Balkons und die Bauteile, die der Sicherheit des Balkons dienen. Diese Teile des Balkons stehen nach einer Entscheidung des Bayerischen Oberlandesgerichts von 1993 ganz klar im Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören:

  • Balkongeländer und Balkongitter, die Balkonbrüstung samt Deckblech
  • die Balkondecken, die Isolierungsschicht auf der Balkonplatte, die Balkonstützen
  • die Balkontrennmauern
  • die Balkontür und die Außenseiten der Balkonfenster

Die Abdichtschicht des Balkons und alle konstruktiven Bauteile sind also Gemeinschaftseigentum. Der darauf liegende, individuelle begehbare Plattenbelag oder Bodenbelag auf dem einzelnen Balkon ist dagegen sondereigentumsfähig, fällt also in die Zuständigkeit des einzelnen Eigentümers.

Folgen für die Kostenteilung

Möchte der Eigentümer seinen begehbaren Plattenbelag auf dem Balkon austauschen oder erneuern, muss er die Kosten dafür selbst tragen.
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Die Kosten für das Beheben baulicher Schäden trägt die Eigentümergemeinschaft

Werden die Balkone saniert, weil sie baulicherseits Schäden (Undichtigkeit, nicht mehr wirksame Abdichtung, Schäden an der Bausubstanz der Balkone, Schäden an den Geländern oder Brüstungen) aufweisen, trägt die Kosten dagegen die Eigentümergemeinschaft.

Dabei sind auch alle jene Eigentümer verpflichtet, sich an den Kosten zu beteiligen, die selbst gar keinen Balkon besitzen.

Anderslautende Regelungen in der sogenannten Teilungserklärung können dabei in manchen Fällen wirksam sein – müssen es aber nicht in allen Fällen. Wer aufgrund einer Bestimmung in der Teilungserklärung selbst für die Kosten seiner Balkonsanierung aufkommen muss, sollte das zuvor prüfen (lassen).

Beispiel-Kosten

Zu einer Wohnanlage mit zehn Eigentumswohnungen gehören insgesamt 8 Balkone mit einer Fläche von 4,5 m². Die Balkone weisen Schäden auf und müssen saniert werden.

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Gesamtfläche aller Balkone 36 m²
Sanierungskosten (Abdichtung, Beschichtung) 6.336 EUR
Kosten für alle 10 Wohnungseigentümer bei gleicher Verteilung 633,60 EUR

Hierbei handelt es sich lediglich um beispielhafte Kosten, die den entstehenden Kostenaufwand und die bei einer Verteilung anfallenden Kosten zeigen sollen.

Frage: Was bestimmt, welche Kosten die Eigentümergemeinschaft tragen muss und welche der einzelne Eigentümer?

Kostencheck-Experte: Maßgeblich ist hierfür:

  • was in der Teilungserklärung vereinbart wurde
  • ob die Vereinbarung in der Teilungserklärung wirksam ist
  • welche Teile des Balkons vom Schaden betroffen sind (begehbare Beläge und Platten saniert der Eigentümer auf eigene Kosten, für die Sanierung der Isolierschichten und die Bausubstanz kommt die Eigentümergemeinschaft auf)