Ausbauhaus: welche Kosten fallen insgesamt an?

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Ein Ausbauhaus bietet eine Kostenersparnis beim Kauf – verlangt aber gut geplante Eigenleistung. Welche Kosten für ein Ausbauhaus insgesamt anfallen können, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Was kostet ein Ausbauhaus?

Kostencheck-Experte: Jedes Haus ist anders. Die Kosten lassen sich nicht pauschal beziffern.

Beim Ausbauhaus müssen zwei Kostenbereiche getrennt betrachtet werden:

  • der Kaufpreis des Hauses
  • die Kosten für den Innenausbau, der selbst vorgenommen wird

Beide Kostenteile müssen im Einzelfall immer gegeneinander gerechnet werden. Erst dann wird deutlich, welche Ersparnis die „Muskelhypothek“ bringt.

Der Kaufpreis richtet sich nach Art und Größe des Hauses und der gewählten Ausbaustufe. Kaufpreise für ein Einfamilienhaus durchschnittlicher Größe beginnen ab rund 100.000 Euro und sind damit teurer als bei einem Bausatzhaus, bei dem auch der Rohbau nach Anleitung mit gelieferten Materialien selbst errichtet werden muss.

Die Kosten für den Innenausbau richten sich einerseits nach den gewählten Ausbaupaketen („Materialpreis“) und andererseits nach der Zeit, die man selbst aufwendet (Ersparnis der Lohnkosten für einen Fachbetrieb). Die Kombination der gewählten Ausbaupakete bestimmt weitgehend die Innenausbaukosten.

Preisbeispiele aus der Praxis

Hausgröße (Wohnfläche)Bauform, AusstattungPreisVergleichspreis Preis schlüsselfertig
143 m²Einfamilienhaus klassisch, 1,5geschossig, Satteldach, Niedrigenergiehausab 123.000 EURab 196.000 EUR
135 m²Einfamilienhaus, 1,5geschossig, Satteldach, Erker Garage und Carportab 155.000 EURab 245.000 EUR
123 m²Einfamilienhaus, Cubus-Haus, Bauhaus-Stil, Flachdach, Niedrigenergiehaus, 2geschossigab 150.000 EURab 213.000 EUR
194 m²Einfamilienhaus, Satteldach, Anbau, umlaufende Terrasse (Deck/Patio), KfW 70, 3geschossigab 271.000 EURab 358.000 EUR
191 m²Einfamilienhaus, Pultdach, KFW 70, 2geschossigab 266.000 EURab 350.000 EUR
140 m²Einfamilienhaus, Cubus-Haus, Flachdach, KFW 55, 2geschossigab 240.000 EURab 353.000 EUR
601 m²Stadtvilla, mediterraner Stil, Satteldach, KFW 55, 2,5geschossig612.000 EUR950.000 EUR

Hierbei handelt es sich nur um Preisbeispiele für einzelne Häuser unterschiedlicher Anbieter. Zu den Ausbauhaus-Kosten müssen noch die Kosten für die gewählten Ausbau-Pakete hinzugerechnet werden.

Frage: Von welchen Faktoren hängen die Kosten für ein Ausbauhaus ab?

Kostencheck-Experte: Bei den Kosten sind folgende Faktoren zu berücksichtigen:

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Größe und Art des Hauses sind entscheidende Kostenfaktoren

  • die Art des Hauses
  • die Größe des Hauses
  • die Preisgestaltung des Anbieters
  • der gewünschte Ausstattungsstandard
  • der Umfang der handwerklich und zeitlich möglichen Eigenleistungen

Das sind die grundlegenden Kostenfaktoren bei einem Ausbauhaus. Vor der Kaufentscheidung ist ein umfassender Vergleich nicht nur der Kaufpreise, sondern auch der Preise der einzelnen Ausbaupakete nötig.

Frage: Lässt sich der Kaufpreis an äußeren Merkmalen des Hauses festmachen?

Kostencheck-Experte: Grundsätzlich ist das nicht möglich. Die Preisgestaltung des Anbieters ist in jedem Fall entscheidend.

Auch die Größe des Hauses (Quadratmeter Wohnfläche) ist nur bedingt ein Preiskriterium. Die oben genannten Preisbeispiele zeigen: ein 140 m² großes Haus kann 123.000 EUR kosten – oder 240.000. Die Preise für ein Ausbauhaus sind allein von der Preisgestaltung des Anbieters abhängig. Technisch gibt es keine Erklärung, warum ein Cubus-Haus mit Flachdach mehr als 100.000 EUR teurer sein sollte als ein klassisches Einfamilienhaus mit Satteldach.

Frage: Wie teuer sind Ausbaupakete?

Kostencheck-Experte: Ausbaupakete umfassen das gesamte benötigte Material für einen Bauschritt des Innenausbaus.

Frage: Welche Bauteile werden immer vom Fertighausanbieter geliefert?

Kostencheck-Experte: Der gesamte Rohbau wird in jedem Fall fertig montiert. Das betrifft die folgenden Punkte:

  • Keller / Bodenplatte
  • Außenwände mit Dämmung
  • Dach
  • alle Fenster und Fenstertüren
  • alle Dachfenster
  • Dachuntersicht
  • Haustür und gegebenenfalls Überdachung der Haustür
  • benötigte Leerrohre

Das Haus ist verschließbar, wetterfest und dicht. Die Eigenleistung erfolgt ausschließlich im Bereich des Innenausbaus, also im Hausinneren. Nach dem Anschließen der Heizungsanlage kann das Haus auch über den Winter in Eigenleistung ausgebaut werden.

Frage: Wie wird der gewünschte Ausstattungsstandard erreicht?

Kostencheck-Experte: Das Niveau der Innenausstattung kann durch die Auswahl unterschiedlicher Pakete (Materialien) beeinflusst werden.

Materialien können und brauchen nicht frei gewählt zu werden. Vom Fertighausanbieter werden aufeinander abgestimmte Materialpakete auf unterschiedlichem Niveau und mit unterschiedlichen Preisen angeboten.

Sonderwünsche können in einem gewissen Rahmen berücksichtigt werden. Die Raumaufteilung lässt sich geringfügig ändern, das ist beim schlüsselfertigen Haus genauso.

Frage: Wie werden Eigenleistungen kalkuliert?

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Eigenleistungen werden beim Ausbauhaus mit einbezogen

Kostencheck-Experte: Eigenleistungen werden bereits in der Planungsphase festgelegt. Die Auswahl der Ausbau-Pakete erfolgt unter Einbeziehung der Planer und Architekten des Fertighausanbieters und wird vertraglich fixiert. Damit sind zu Baubeginn die Baukosten klar überschaubar.

Die möglichen Einsparungen betreffen ausschließlich die Lohnkosten. Bei vielen Arbeiten beträgt das Verhältnis von Lohnkosten zu Materialkosten allerdings 40 % zu 60 % – das heißt, für diese Arbeiten kann mehr als die Hälfte der sonst üblichen Kosten eingespart werden.

Frage: Wie können unterschiedliche Ausbaustufen aussehen?

Kostencheck-Experte: Die Gestaltung der Ausbaustufen im Einzelnen und die geforderten Eigenleistungen sind je nach Anbieter unterschiedlich.

Nachfolgend ein Beispiel für die unterschiedlichen Ausbaustufen eines einzelnen Fertighausanbieters.

Ausbaustufebereits fertiggestellte Arbeitennoch zu leistende Arbeiten (Eigenleistung)erforderliche Fähigkeiten
Ausbaustufe 1Rohbau fertiggestellt, Fenster und Dach eingebautkompletter Innenausbau, inkl. Einbau der Heizungsanlage und Lüftungsanlagesolide handwerkliche Erfahrung, Zusammenarbeit mit Handwerksbetrieben
Ausbaustufe 2Rohbau, Dach und Fenster fertiggestellt, Haustechnik eingebautFliesen der Bäder, Montieren der Sanitärobjekte, Boden- und Wandgestaltung, Einbau der InnentürenHeimwerker
Ausbaustufe 3Rohbau, Dach und Fenster fertiggestellt, Haustechnik und Bäder eingebaut und gefliestBoden- und Wandgestaltung, Einbau der InnentürenBauherren mit Renovierungserfahrung

Bei anderen Anbietern gibt es auch mehrere Ausbaustufen, die benötigten Materialien können in aufeinander abgestimmten, unterschiedlichen Paketen zugekauft werden.

Frage: Wie hoch ist das Einsparpotenzial durch Eigenleistungen?

Kostencheck-Experte: Das hängt immer vom Einzelfall und der genauen Bauausführung ab. Eine allgemeine Regel besagt, dass man durch Eigenleistungen bis zu 20 % der Gesamtbaukosten einsparen kann. Realistisch sind in den meisten Fällen aber bis zu 10 %.

Wird bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus der gesamte Innenausbau ab Rohbau übernommen, lassen sich bis zu 50.000 EUR an Lohnkosten einsparen. Das ist allerdings nur ein grober Richtwert.

Wird nur die Endausstattung des Hauses übernommen (Fliesen, Boden- und Wandgestaltung) betragen die Einsparungen rund die Hälfte, bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus also rund 25.000 EUR.

Die nachfolgende Tabelle veranschaulicht die Arbeitskosten bei verschiedenen Innenausbau-Arbeiten:

BereichArbeitskosten bei mittlerer Ausstattung (Richtwert)
Sanitär und Sanitärinstallationen40 EUR pro m² Wohnfläche
Elektroinstallationen35 EUR pro m² Wohnfläche
Heizung50 EUR pro m² Wohnfläche
Fensterbänke5 EUR pro m² Wohnfläche
Innentüren5 EUR pro m² Wohnfläche
Estriche15 EUR pro m² Wohnfläche
Bodenbeläge20 EUR pro m² Wohnfläche
Fliesen30 EUR pro m² Wohnfläche
Innenputz und Wandgestaltung60 EUR pro m² Wohnfläche

Als Eigenleistung sind nur solche Leistungen möglich, die keine zwingende fachliche Qualifikation voraussetzen (wie etwa der Einbau der Elektroinstallationen oder der Heizung). Die möglichen Einsparungen durch Eigenleistungen beim Innenausbau fallen also in der Praxis bei vielen Arbeiten etwas geringer aus.

Frage: Wie werden Bauherren unterstützt?

Kostencheck-Experte: Die meisten Fertighausanbieter stellen eine telefonische Beratung für Fragen beim Ausbau bereit.

Bei größeren Schwierigkeiten kann häufig ein Montage-Service des Anbieters in Anspruch genommen werden. Die Kosten dafür liegen im Allgemeinen etwas höher als beim schlüsselfertigen Komplettaufbau durch den Fertighausanbieter. Der Kostenvorteil wird dadurch zunichtegemacht.

Frage: Können Handwerksbetriebe zur Unterstützung eingesetzt werden?

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Der Einsatz von Handwerksbetrieben lohnt sich nicht

Kostencheck-Experte: Theoretisch ist das möglich, allerdings entstehen dadurch deutlich höhere Kosten als geplant. In den meisten Fällen liegen die Kosten dann auch höher als bei einem von vornherein geplanten Aufbau durch den Fertighausanbieter. Ein solches Vorgehen ist also in den wenigsten Fällen empfehlenswert.

Wenn man sich einzelne Leistungen handwerklich nicht zutraut oder zu wenig Zeit dafür erübrigen kann, ist es sinnvoller, von Anfang an eine höhere Ausbaustufe zu wählen.

Der Kostenvorteil gegenüber einem schlüsselfertigen Haus ist nur dann gegeben, wenn tatsächlich kostenlose oder weitgehend kostenfreie Eigenleistungen erbracht werden.

Frage: Wirken sich Eigenleistungen bei der Baufinanzierung aus?

Kostencheck-Experte: Technisch gesehen werden Eigenleistungen bei der Baufinanzierung auf den Eigenkapitalanteil aufgerechnet. Zur Anwendung kommen dabei die üblichen Kosten, die erbrachte Eigenleistungen bei Handwerksbetrieben verursachen würden. Der Fertighausanbieter muss die Höhe dieser Kosten schriftlich angeben.

Durch ein hohes Maß an Eigenleistungen wird die Eigenkapitalquote bei Finanzierungen erhöht. Dadurch können Baufinanzierungen günstiger werden.

Frage: Wo liegen die Unterschiede zum Bausatzhaus?

Kostencheck-Experte: Das Ausbauhaus heißt bei vielen Anbietern „Mitbauhaus“ – das heißt, es werden einzelne Arbeiten beim Innenausbau vom Bauherrn erledigt, er „baut mit“ – in einem relativ engen und vorgegebenen Rahmen.

Beim Bausatzhaus erfolgt der gesamte Aufbau – auch im Rohbaubereich – durch den Bauherren. Der Bausatzhaus-Anbieter liefert lediglich das Material und die Anleitung zum Bau. Bausatzhäuser sind noch deutlich kostengünstiger als Ausbauhäuser (meist unter 100.000 EUR), überfordern jedoch die handwerklichen Fähigkeiten der meisten durchschnittlichen Bauherren.

Leistungen beim Aufbau, die später teuer zugekauft werden müssen, verteuern beim Bausatzhaus die Kosten enorm. Hier lauert eine noch größere Kostenfalle als beim Ausbauhaus, wenn man sich überschätzt.