Immobilienmakler: welche Kosten gelten?

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Gerade beim Hauskauf machen die Maklerkosten einen nicht unerheblichen Teil der Nebenkosten aus, bei Vermietungen gibt es immer wieder Klagen über die seit 2015 neu geregelte Kostenverteilung. Was Immobilienmakler tatsächlich kosten und wovon das abhängt, erklärt der Kostencheck-Experte in unserem Interview.

Frage: Welche Kosten fallen für Immobilienmakler an?

Kostencheck-Experte: Das ist sowohl regional unterschiedlich als auch zum Teil Verhandlungssache – pauschal kann man das also gar nicht sagen.

Unterscheiden muss man zunächst einmal grundlegend zwischen:

  • dem Verkauf einer Wohnimmobilie
  • der Vermietung einer Wohnimmobilie und
  • der Situation bei Gewerbeimmobilien

Verkauf

Immobilienmakler Verkauf

Immoblienmakler erhalten bei Verkauf einer Immobilie von beiden Seiten anteilig eine Zahlung

Beim Verkauf einer Immobilie zahlen sowohl Käufer als auch Verkäufer einen prozentualen Anteil vom Verkaufspreis an den Makler. Abweichend davon ist allerdings auch möglich dass nur der Verkäufer zahlt (sogenannte „Innenprovision“) oder nur der Käufer zahlt (sogenannte „Außenprovision“).

Für die Höhe der Maklerprovision insgesamt gibt es eine je nach Bundesland unterschiedliche Höchstgrenze nach der sogenannten „ortsüblichen Maklerprovision“.

Sie liegt in den meisten Bundesländern bei insgesamt 7,14 % vom Kaufpreis, in Hamburg bei 6,25 % und in Hessen und Mecklenburg-Vorpommern bei 5,95 % vom Kaufpreis. Einzelne kreisfreie Städte können dabei auch abweichende Regelungen bezüglich der ortsüblichen Provision haben.

Die Verteilung zwischen Käufer und Verkäufer kann frei gestaltet werden. Die verlangte Außenprovision muss dabei in allen Anzeigen vom Makler angegeben werden, grundsätzlich kann man als Käufer mit dem Makler über die Höhe der Provision auch verhandeln.

In den meisten Bundesländern gilt als Höchstgrenze bei der Verteilung zwischen Käufer und Verkäufer jeweils für beide die Hälfte der Gesamtprovision als Höchstgrenze. Lediglich in Berlin, Brandenburg, Hamburg und Hessen kann dem Käufer auch die gesamte Kaufprovision auferlegt werden.

Vermietung

Bei einer Vermietung einer Wohnimmobilie gilt seit 1. Juni 2015 das sogenannte Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass derjenige den Makler bezahlen muss, der ihn auch „bestellt“, also beauftragt hat.

Wenn der Vermieter einen Makler für die Vermittlung der Wohnung einschaltet, muss also allein er die Maklerprovision (maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer) bezahlen.

Ein Umlegen dieser Kosten auf den Mieter ist unzulässig und strafbar. Verstöße dagegen werden mit Geldbußen von bis zu 25.000 EUR geahndet. Einzelne Fälle von unzulässigen Umlegungen der Kosten gibt es allerdings immer wieder, etwa über überhöhte Abstandszahlungen bei der Wohnungsübernahme, dem Zwang, nachträglich einen Vermittlungsvertrag zu unterschreiben oder durch Absprachen im Hintergrund und den Einsatz unterschiedlicher Makler. Schwarze Schafe sind eben erfinderisch.

Als Mieter muss man nur dann Maklercourtage bezahlen, wenn man den Makler tatsächlich selbst und schriftlich damit beauftragt, eine Wohnung zu suchen. Dabei muss es zu einer Vermittlung kommen, die auf den Makler zurückzuführen ist – die Wohnung darf der Makler dabei nicht im Bestand haben. Nur dann ist das Verlangen einer Bezahlung der Maklercourtage vom Vermieter zulässig.

Situation bei Gewerbeimmobilien

Geht es um die Vermietung von Gewerbe-Immobilien, gilt das Bestellerprinzip nicht. Hier zahlen auch die Mieter Maklercourtage, so wie das auch vor 2015 der Fall war.

Beispiel-Kosten

Wir kaufen ein Haus für 350.000 EUR in Thüringen. Die Provision (Höchstsatz) wird zwischen Käufer und Verkäufer gleichermaßen geteilt.

Posten Preis
Gesamtprovision (7,14 %) 24.990 EUR
Anteil Verkäufer (3,57 %) 12.495 EUR
Anteil Käufer (3,57 %) 12.495 EUR

Die hier gezeigten Kosten beziehen sich auf ein bestimmtes Bundesland außerhalb der kreisfreien Städte. Maklercourtagen in anderen Bundesländern und nach Verhandlung mit dem Makler können auch abweichend ausfallen.

Frage: Was bestimmt die Kosten für den Immobilienmakler?

Immobilienmakler Preise

Meist erhält ein Makler für die Vermittlung einen prozentualen Anteil des Wertes der Immobilie

Kostencheck-Experte: Hier kommt es darauf an:

  • ob es sich um Verkauf oder Vermietung handelt
  • ob es sich um eine Wohnimmobilie oder eine Gewerbefläche handelt
  • welche Provisionshöhe mit dem Makler verhandelt wird
  • welche Provisionsverteilung (bei Verkauf) zwischen Käufer und Verkäufer verhandelt wird

Der Verhandlungsspielraum mit dem Makler mag im Einzelfall nicht besonders groß sein, man sollte aber auf jeden Fall versuchen, ihn möglichst gut auszunutzen. Gerade bei Vermietern bietet sich auch eine Verhandlung über die in einem Komplettpaket enthaltenen Leistungen und eine gegebenenfalls geringere Provision an.

Frage: Können Maklerkosten von der Steuer abgesetzt werden?

Kostencheck-Experte: Das ist prinzipiell sowohl für Mieter als auch für Vermieter möglich.

Beim Vermieter ist das relativ einfach: er kann die bezahlten (und belegten) Maklerkosten ganz einfach von seinen Mieteinnahmen abziehen, wenn er diese bei der Steuer anzugeben hat.

Beim Mieter ist das etwas schwieriger. Fallen Maklercourtagen an, können diese im Zuge der Umzugskosten geltend gemacht werden. In den meisten Fällen wird das den Rahmen der üblichen Umzugspauschale wahrscheinlich sprengen (811 EUR für Singles bzw. 1.622 für Paare, Geschiedene und Alleinerziehende zuzüglich 357 EUR für jedes Kind, das mit umzieht). In diesem Fall können aber die jeweiligen Einzelausgaben für den Umzug mit entsprechenden Belegen geltend gemacht werden. Hierzu sollte man am besten den eigenen Steuerberater fragen oder sich bei der Lohnsteuerhilfe beraten lassen, da in Verbindung mit Umzügen auch noch weitere Absetzmöglichkeiten bestehen.