Altbausanierung Kosten: eine informative Tabelle

Mehr als die Hälfte des jährlichen Bauvolumens in Deutschland entfällt auf die Sanierung von Altbauten. Die Kosten sind schwierig zu überschauen. Eine Übersicht über die Kosten gibt die Kostentabelle für die wichtigsten Sanierungsmaßnahmen des Kostencheck-Experten.

Frage: Was kostet die Altbausanierung?

Kostencheck-Experte: Die Kosten für die Sanierung eines Gebäudes können immer nur auf den Einzelfall bezogen beurteilt werden. Zustand und Alter des Gebäudes sind maßgeblich dafür, welche Kosten für eine Sanierung aufgewendet werden müssen.

Eine grobe Richtlinie besagt, dass die Sanierungskosten für einen Altbau nach 1950 bei durchschnittlich rund 30 % – 40 % des Kaufpreises liegen, bei einem Vorkriegsbau bei durchschnittlich 50 % – 60 % des Kaufpreises. Schon bei einem Haus aus den 80er Jahren müssen im Allgemeinen 20 % des Kaufpreises für eine Sanierung aufgewendet werden.

Das stellt nur eine sehr grobe Richtschnur dar, in vielen Fällen sind auch die Renovierungskosten für Gebäude jüngerer Baujahre bereits deutlich höher.

Zunächst müssen die Bereiche für die Sanierung festgelegt werden:

die energetische Sanierung (Dämmen)
die Reparatur oder Erneuerung des Dachs
der Austausch von Fenstern und Türen
die Renovierung der Fassade
die Abdichtung eines feuchten Kellers
die Erneuerung der Heizungsanlage
die Erneuerung der Wasserinstallation
die Erneuerung der elektrischen Anlage
die Modernisierung des Bads
die Modernisierung der Küche
die Erneuerung von Bodenbelägen
die Renovierung der Innenwände

Lesen Sie auch — Altbausanierung - mit diesen Kosten müssen Sie rechnen
Lesen Sie auch — Architekten-Kosten für eine Sanierung
Lesen Sie auch — Heizöltank erneuern: mit diesen Kosten müssen Sie rechnen

Sanierungsmaßnahmen sollten in dieser Reihenfolge durchgeführt werden. An erster Stelle steht die energetische Sanierung. Im Zuge dieser Sanierungsmaßnahmen können andere Arbeiten unter Umständen gleichzeitig durchgeführt werden (Fassadendämmung, Fassadengestaltung und Fensteraustausch).

Nicht in jedem Fall sind alle Arbeiten erforderlich. Sie müssen, wenn erforderlich, aber in dieser Reihenfolge durchgeführt werden, um eine sinnvolle Sanierung möglich zu machen.

Kostenbeispiel aus der Praxis

Ein Altbau Baujahr 1962 soll modernisiert und saniert werden. Bisher wurden keine Sanierungsmaßnahmen getroffen. Das Dachgeschoss ist bereits ausgebaut. Die Größe der Dachfläche beträgt 120 m². Die zu erneuernde Fassadenfläche beträgt 110 m².

Die Sanierungsmaßnahmen umfassen eine Neudecken des beschädigten Dachs bei gleichzeitiger Dämmung und die Erneuerung der kompletten Dachentwässerung. Die Fassade wird mit Isolierklinkern gedämmt und sämtliche Fenster werden gegen energiesparende Fenster getauscht. Die Kellerdecke wird ebenfalls gedämmt.

Posten	Preis
Dach neu decken, Aufdachdämmung, Erneuerung der Dachentwässerung	19.400 EUR
Dämmung der Kellerdecke	3.800 EUR
Dämmung der Fassadenfläche (110 m²) mit Isolier-Klinker	21.300 EUR
12 Fenster austauschen	6.900 EUR
Erneuerung der Bodenbeläge im ganzen Haus	5.800 EUR
Wände und Decken ausbessern und neu streichen (Eigenleistung, nur Materialpreis)	1.400 EUR
Austausch der Heizungsanlage (neue Gasbrennwertheizung) mit Einbau	8.800 EUR
Gesamtkosten	67.400 EUR

Hierbei handelt es sich um ein einzelnes Kostenbeispiel für ein bestimmtes Objekt. Die Kosten in anderen Fällen können unterschiedlich liegen.

Frage: Von welchen Faktoren hängen die Kosten für die Altbausanierung ab?

Kostencheck-Experte: Für die Sanierungskosten sind zahlreiche Faktoren zu berücksichtigen:

das Alter des Gebäudes
die Größe des Gebäudes (Wohnfläche in m²)
der bauliche Zustand des Gebäudes
die in der Vergangenheit erfolgten Sanierungsmaßnahmen
der energetische Zustand des Gebäudes
vorhandene Schäden am Gebäude (feuchter Keller, Wandfeuchtigkeit, Schimmel, Schäden an tragenden Bauteilen wie Dachstuhl oder Treppe, etc.)
die Art und das Alter der vorhandenen Heizungsanlage
der Zustand der Haustechnik und der Installationen (Wasser und Elektroinstallation)
der Umfang für nötige oder gewünschte Renovierungsarbeiten im Innenbereich

Lesen Sie auch — Altbausanierung - mit diesen Kosten müssen Sie rechnen
Lesen Sie auch — Architekten-Kosten für eine Sanierung
Lesen Sie auch — Grundstück erschließen: welche Kosten kommen auf Bauherren zu?

Jeder Gebäudezustand muss einzeln beurteilt werden, die nötigen Sanierungsmaßnahmen müssen individuell geplant werden. Empfehlenswert ist ein umfassendes Gutachten im Vorfeld durch einen Bausachverständigen mit konkreten Maßnahmenempfehlungen und solider Kostenschätzung für die einzelnen Maßnahmen. Die Kosten für das Gutachten des Bausachverständigen und die konkrete Planung von Maßnahmen machen sich in den meisten Fällen durch Kosteneinsparungen schnell bezahlt.

Frage: Wie sehen die möglichen Kosten im Überblick aus?

Kostencheck-Experte: Am besten teilt man die Kosten einmal in unterschiedliche Bereiche auf, um die Übersicht zu bewahren:

Energetische Sanierung und Dämmung
Austausch von Fenstern und Türen
Bauliche Sanierung (Dachstuhl erneuern, Keller trockenlegen, etc.)
Erneuerung der Heizungsanlage
Sanierungen im Innenausbau-Bereich

Der wichtigste Teil ist die energetische Sanierung. Hier gibt es nicht nur zwingend einzuhaltende Vorschriften (wenn saniert wird, muss in den meisten Fällen zwingend gleichzeitig gedämmt werden), sondern die energetischen Sanierungsmaßnahmen haben auch direkte Auswirkungen auf die Betriebskosten des Gebäudes. Dadurch können sich Sanierungen schneller amortisieren.

Frage: Was kosten energetische Sanierungen und Dämmungen?

Kostencheck-Experte: Richtwerte für die Kosten finden Sie in der nachstehenden Tabelle übersichtlich aufgelistet

Energetische Sanierungsmaßnahme	Kosten – Richtwert pro m²
Dacherneuerung mit gleichzeitiger Aufdachdämmung (ohne Schäden am Dachstuhl)	ca. 150 EUR pro m² bis 200 EUR pro m²
Geschossdecke dämmen	ca. 30 EUR pro m² bis 70 EUR pro m²
Einblasdämmung (in Geschossdecke oder Hohlraum bei zweischaligem Mauerwerk)	ca. 15 EUR pro m² bis 25 EUR pro m²
Fassadendämmung (WDVS)	ca. 90 EUR pro m² bis 140 EUR pro m²
Isolierklinker Fassade	ca. 180 EUR pro m² bis 200 EUR pro m²
Fensteraustausch	ab ca. 500 EUR pro Fenster, bis zu 1.000 EUR je Fenster möglich

Die angegebenen Kosten stellen nur einen Anhaltspunkt für Kosten dar. Im individuellen Einzelfall können die Kosten auch abweichen.

Frage: Was kann die bauliche Sanierung kosten?

Kostencheck-Experte: Hier sind die Sanierungskosten weitgehend abhängig vom Zustand der einzelnen Bauteile. Manches kann saniert werden, anderes muss komplett erneuert werden. Das hat Auswirkungen auf die Kosten.

Eine Übersicht über die Kosten für die Erneuerung und Instandsetzung von Bauteilen finden Sie in der Tabelle.

Maßnahme	Kosten – Richtwert pro m²
Dachstuhl erneuern	ca. 60 EUR pro m² bis 90 EUR pro m²
Dach neu eindecken (geringfügige Reparaturen)	ca. 60 EUR pro m² bis 120 EUR pro m² Dachfläche, inklusive Abriss und Entsorgung Altdach
Keller abdichten von außen	ab ca. 500 EUR je m bis 1.000 EUR je m Hausumfang
Keller abdichten (andere Maßnahmen)	ca. 60 EUR pro m² bis 500 EUR pro m² je nach angewendeten Maßnahmen
Holztreppe erneuern / ersetzen	ab ca. 3.500 EUR

Bei anderen Sanierungen an der Bausubstanz selbst richten sich die Kosten nach den fälligen Reparaturmaßnahmen und dem individuellen Aufwand.

Frage: Welche Kosten können für die Erneuerung der Heizungsanlage anfallen?

Kostencheck-Experte: Bei diesem Punkt kommt es darauf an, welche Art von Heizungsanlage neu eingebaut werden soll. Die Kosten für eine neue Heizungsanlage liegen je nach Art der Anlage und ihrer Leistungsfähigkeit zwischen 8.000 EUR und 25.000 EUR.

Gas-Brennwertheizungen und Öl-Brennwertkessel gehören zu den kostengünstigeren Alternativen, die meist unter 10.000 EUR samt Einbau liegen.
Moderne Alternativen wie Biomasse-Heizungen kosten aufgrund der nötigen Lagerstätten für das Heizmaterial meist zwischen 15.000 EUR und 25.000 EUR.

Mehr Informationen zu den Kosten für eine neue Heizung finden Sie in diesem Beitrag.

Um auf eine kostengünstige Gasheizung umzustellen, brauchen Sie einen Gasanschluss. Ist dieser noch nicht vorhanden, müssen Sie mit Kosten von rund 2.000 EUR bis 2.500 EUR zusätzlich rechnen.

Frage: Was kosten Sanierungsmaßnahmen im Bereich des Innenausbaus?

Kostencheck-Experte: Hier können zahlreiche Maßnahmen erforderlich sein, um ein Gebäude wieder wohnlich und modern zu gestalten. Typische Kosten finden Sie in der nachstehenden Tabelle. Für besonders hochwertige Ausstattungen liegen die Kosten höher als angegeben.

Bereich	Materialkosten (EUR pro m² Wohnfläche)	Arbeitskosten (EUR pro m² Wohnfläche)	Gesamtkosten (EUR pro m² Wohnfläche)
Erneuerung der kompletten Elektroinstallationen	ca. 35 EUR pro m²	ca. 35 EUR pro m²	Gesamt: ca. 70 EUR pro m²
Trockenbau-Maßnahmen (Zwischenwände, abgehängte Decken, etc.)	ca. 15 EUR pro m²	ca. 30 EUR pro m²	Gesamt: ca. 45 EUR pro m²
Fensterbänke erneuern	ca. 8 EUR pro m²	ca. 5 EUR pro m²	Gesamt: ca. 13 EUR pro m²
Bodenbeläge	20 EUR pro m² bis 40 EUR pro m²	20 EUR pro m² bis 40 EUR pro m²	Gesamt: 40 EUR pro m² bis 80 EUR pro m²
Fliesen verlegen	15 EUR pro m² bis 40 EUR pro m²	20 EUR pro m² bis 40 EUR pro m²	Gesamt: 55 EUR pro m²
Innenputz und Wandgestaltung	ca. 40 EUR pro m²	ca. 60 EUR pro m²	Gesamt: ca. 100 EUR pro m²

Die Erneuerung der Wasserinstallation kostet mindestens 1.000 EUR je Stockwerk. In vielen Fällen werden Sie aber mit höheren Kosten rechnen müssen. Je neuem Heizkörper müssen Sie samt Anschluss mit rund 400 EUR bis 500 EUR rechnen.

Aufwendige und teure Arbeiten sind beispielsweise das Anbringen einer Spanndecke über einer alten Holzdecke. Dafür müssen Sie Kosten ab rund 80 EUR pro m² Deckenfläche rechnen.