Immobilienbewertung: welche Kosten fallen an?

Immobilienbewertung Preise

Ein schriftliches Gutachten über den Wert eines Hauses oder Grundstücks zu haben, kann sich als Vorteil erweisen. Verkäufer können ihre Preisvorstellungen damit untermauern, Käufer können sich damit sicher sein, dass sie nicht zu viel bezahlen. Welche Kosten für eine Immobilienbewertung zu rechnen sind, erfahren Sie vom Kostencheck-Experten in unserem Interview.

Frage: Welche Kosten muss man für eine Immobilienbewertung rechnen?

Kostencheck-Experte: Das kann man pauschal nicht sagen. Die Kosten richten sich sowohl nach der Art des Gutachtens als auch nach dem Wert der Immobilie.

Zunächst muss man einmal unterscheiden, welche Art von Gutachten man überhaupt haben möchte:

  • eine einfache Online-Bewertung mit einer groben Preisauskunft
  • ein Kurzgutachten
  • ein umfangreiches, rechtlich bindendes Gutachten über den Wert der Immobilie

Je nach Art des Gutachtens können die Kosten am Ende sehr unterschiedlich ausfallen. Daneben spielt auch der Wert der Immobilie bei den Kosten noch eine Rolle.

Online-Preisauskunft

Für eine einfache Online-Preisauskunft muss man nur sehr geringe Kosten rechnen. Die Wertermittlung ist in solchen Fällen aber auch nur näherungsweise zu verstehen und häufig nicht besonders aussagekräftig. Viele wichtige Einzelfaktoren bleiben dabei unberücksichtigt.

Dafür liegen die Kosten auch sehr niedrig. Eine einfache Online-Immobilienbewertung kostet in den allermeisten Fällen weniger als 100 EUR, gelegentlich kann sie sogar kostenlos durchgeführt werden.

Kurzgutachten

Immobilie bewerten Preise

Ein Kurzgutachten ist günstiger aber rechtlich nicht bindend

Ein Kurzgutachten umfasst meist 10 – 15 Seiten und wird von einem Immobiliensachverständigen oder einem professionellen Gutachter durchgeführt.

Bei Einfamilienhäusern mit durchschnittlichem Wert beginnen die Kosten meist bei 250 EUR bis 350 EUR, hat das Haus einen höheren Wert oder erfordert die Begutachtung einen höheren Aufwand vonseiten des Gutachters müssen Sie meist mit Kosten im Bereich von 600 EUR bis 700 EUR aufwärts rechnen.

Kurzgutachten sind dabei rechtlich allerdings nicht bindend. Man kann sie zwar als zusätzliche Absicherung der eigenen Preisvorstellung bei Verkaufsverhandlungen verwenden, um die eigene Position zu stärken – bei rechtlichen Belangen sind sie allerdings nicht ausreichend. In diesen Fällen ist ein ausführliches Wertgutachten erforderlich.

Ausführliches Wertgutachten

Wenn ein ausführliches Wertgutachten erstellt werden soll, müssen Sie schon bei Einfamilienhäusern von durchschnittlichem Wert mit Kosten zwischen 1.000 EUR und 2.000 EUR rechnen.

Bei diesen Gutachten werden beispielsweise auch bestehende Wegerechte und Baulasten mit berücksichtigt, die ebenfalls Auswirkungen auf den Wert eines Grundstücks haben.

Für die Ermittlung der Kosten wird bei ausführlichen Immobiliengutachten häufig eine Honorarordnung (z. B. HOAI oder Kostenermittlung nach ImmobilienBG) zugrunde gelegt, das ist allerdings nicht zwingend.

Kostenbeispiel aus der Praxis

Wir wollen unser Einfamilienhaus verkaufen und lassen ein Kurzgutachten erstellen, um unseren gewünschten Verkaufspreis besser argumentieren zu können.

Posten Preis
Kurzgutachten, 15 Seiten, Pauschalpreis 565 EUR
Entfernungszuschlag 90 EUR
Gesamtkosten 655 EUR

Dieses Kostenbeispiel bezieht sich nur auf ein konkretes Einfamilienhaus und die Arbeitskosten eines bestimmten Gutachters. Die Kosten können in anderen Fällen auch deutlich unterschiedlich liegen.

Frage: Welche Dinge bestimmen die Kosten für die Immobilienbewertung?

Kostencheck-Experte: Hier muss einiges in Betracht gezogen werden:

Immobilienbewertung Kosten

Die Kosten für eine Immobilienbewertung hängen von verschiedenen Faktoren ab

  • welche Art von Gutachten gefordert wird
  • in welche Wertkategorie die Immobilie einzuordnen ist
  • ob eine Bewertung nach Vergleichswerten oder eine Bewertung nach dem Sachwertverfahren erfolgt
  • welche Dokumente für die Begutachtung erforderlich sind
  • ob vom Gutachter Pauschalpreise angeboten werden
  • ob Zuschläge für die Begutachtung erhoben werden
  • ob für die Bewertung die HOAI zugrundegelegt wird

Abhängig von diesen Faktoren können sich die Kosten für eine Immobilienbewertung deutlich erhöhen oder verringern.

Frage: Muss die HOAI für die Ermittlung der Gutachterkosten zugrundegelegt werden?

Kostencheck-Experte: Seit 2009 ist das für Gutachter nicht mehr zwingend vorgeschrieben. Sie dürfen auch eigene Preise und insbesondere Pauschalen anbieten.

Aus diesem Grund ist es sinnvoll, bereits im Vorfeld bei Gutachtern bezüglich der Kosten nachzufragen und mehrere Angebote zu vergleichen. Einzelne Gutachter können deutlich geringere Kosten anbieten als andere.

Frage: Was bedeutet „Sachwertverfahren“?

Kostencheck-Experte: Üblicherweise werden bei Immobilienbewertungen Vergleichswerte herangezogen, um den Wert einer bestimmten Immobilie einschätzen zu können, wird sie mit ähnlichen Immobilien verglichen, deren Marktwert (Verkehrswert) bekannt ist.

Immobilie Sachwertverfahren

Liegen keine Vergleichswerte vor, kommt es zum Sachwertverfahren

In einigen Fällen stehen allerdings keine oder nur sehr wenige Vergleichswerte zur Verfügung. Das kann etwa der Fall sein, wenn es sich um eine besondere Bauform bei einem Haus handelt oder am Gebäude besondere Gestaltungsformen vorliegen.

In diesen Fällen wird für eine stichhaltige Bewertung dann meist das Sachwertverfahren eingesetzt. Herangezogen wird dabei der Bodenwert des unbebauten Grundstücks – dafür werden Vergleichswerte verwendet.

Als nächstes werden die Herstellungskosten für das Gebäude anhand von entsprechenden Tabellen rekonstruiert. Auf die ermittelten fiktiven Herstellungskosten wird danach die Alterswertminderung (1,25 % pro Jahr) aufgerechnet. Daraus ergibt sich der sogenannte Gebäudesachwert.

Frage: Dabei handelt es sich allerdings immer noch um einen fiktiven Wert?

Kostencheck-Experte: Genau. Die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert wird deshalb auch noch zusätzlich dem jeweiligen Immobilienstandort angepasst. Dafür kommt der sogenannte Marktanpassungsfaktor zur Anwendung.

Der Marktanpassungsfaktor wird von Gutachterausschüssen berechnet und als ortsabhängige Wertzahl ausgegeben. Diese Wertzahl gibt an, wie viel Prozent des tatsächlichen Sachwerts bei einem Verkauf im jeweiligen Gebiet erzielt werden.

So können in einem Gebiet beispielsweise Häuser durchschnittlich 90 % ihres eigentlichen Sachwerts als Verkaufspreis erzielen. Das entspricht damit einem Marktanpassungsfaktor von 0,9.

Auf diese Weise kommt man auch mit dem Sachwertverfahren zu einer realistischen, marktgerechten Bewertung der Immobilie.